中国特色REITs市场发展“快车道”

近三年蓄力，中国特色REITs市场走上高质量发展的“高速路”。

3月24日，证监会、国家发改委分别发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》（以下简称《通知》）和《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》。上述《通知》在拓宽试点资产类型、推动扩募发行常态化、明确大类资产准入标准等方面都有新部署。

笔者认为，《通知》的发布有利于进一步完善REITs市场基础制度和健全市场功能，推进REITs常态化发行，有利于推动中国特色REITs市场加速驶入高质量发展之路。

REITs专注于投资不动产领域，又兼具股、债和另类投资特征，是盘活存量资产、促进新增投资、扩大内需的有效手段，对稳定经济大盘有重要作用。

自2020年4月份基础设施REITs试点正式启动以来，我国不断优化公募REITs的顶层设计，初步建立了涵盖试点指引、交易规则、税收政策等内容的监管框架。经过近三年的运行，REITs市场总体平稳，试点项目市场认可度较高，各项制度规则初步经受了市场检验，达到预期目标。截至2023年2月末，已上市REITs25只，募集资金超过800亿元。募集资金重点用于科技创新、绿色发展和民生等补短板领域，形成了良好示范效应，为REITs市场的扩容和高质量发展打下了坚实基础。

因此，此次发布的《通知》也是在总结前期经验的基础上，通过拓宽试点资产类型，扩大市场参与主体范围，优化审核注册流程，完善发行、信息披露等制度，进一步健全REITs市场功能，更好服务构建新发展格局和经济高质量发展。主要有三大亮点值得期待。

一是消费基础设施纳入REITs发行范围，有助于促消费、扩内需以及REITs市场的扩容。

《通知》提出，“研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。”

在当前我国经济回暖复苏的大背景下，消费基础设施发行REITs有助于扩大消费基础设施的投资规模，对促进消费有积极作用。另外，目前我国商业不动产资产体量庞大，消费基础设施纳入REITs发行范围，有助于REITs市场的进一步扩容。

二是推动扩募发行常态化，有助于盘活更多优质基础设施资产，形成资本的良性循环。

《通知》明确，加快推动首批扩募REITs项目落地，完善扩募定价机制，鼓励更多符合条件的扩募项目发行上市。

从境外成熟REITs市场的发展经验看，REITs扩募并购是整个市场持续发展壮大的重要途径。扩募将有利于提升REITs行业的整体规模，优化REITs的整体投资组合。同时，对于投资者来说，也有助于分散资产的持有风险，提升长期投资获得感。

三是优化REITs发行审核注册流程，有助于提高项目推进效率，增强可预期性。

《通知》明确，建立分工明确、各有侧重、高效衔接的审核注册工作机制，进一步优化审核注册流程，提高审核注册工作的规范性、可预期性和透明度。

明确高效的审核注册工作机制有利于各部门的协调与衔接，提高工作效率，保障常态化发行的项目资源供给，促进REITs常态化发行。

当前，走好中国特色REITs市场发展之路，不仅是REITs高质量发展的新使命，也是建设中国特色现代资本市场的内在要求。