张明:中国房地产市场未来会有两个很重要的分化

　　4月8-9日，第30届中外管理官产学恳谈会在北京举行。本次大会的主题为：2023·重聚·重启·重链。著名经济学家、中国社科院金融研究所副所长张明，以《2023年全球金融与资本市场大概率事件》为题发表了主题演讲。

　　“当前中国宏观经济增长还是比较疲弱的，最主要原因是疫情期间，内部的引擎很疲软，无论是消费还是投资，而外部引擎很强劲，就是出口。从去年年底开始，出口增速开始下行，今年中国经济能到多少，完全取决于消费和投资能回暖到多少。”张明说。

　　张明表示，中国GDP增速，从2012年开始一直到2019年，增速总体在不断下行，大致从12%的增速降到6%的增速，降低了一半。背后主要是两个原因，一个原因是人口结构变化，中国人口结构在2010年到达一个拐点，工作人口占总人口的比重达峰，之后开始下行，导致潜在增速下行。另外，中国经济主要增长动力从投资变成消费，从制造业变为服务业，也会导致潜在增速下行。

　　“最后是疫情，2020年是前低后高，2021年是前高后低，去年二季度最差，当时珠三角、长三角爆发比较严重的疫情。今年会怎么样？两会提的目标是5.0，我们团队觉得增长会到5.5。从季度来讲，今年是一个英文的N字形，二季度会最高。今年的宏观政策依然要维持宽松的基调，如果宏观政策不宽松，5.5是实现不了的。”张明说。

　　张明表示，去年二季度消费的贡献是负的，投资贡献几乎等于零，全靠出口的正增长。去年四季度为什么会反弹？消费几乎等于零，因为去年放开了管控，增长全靠投资，投资里面全靠基建投资。去年中国经济能够稳住关键靠基建投资在下半年发力。

　　在张明看来，未来一段时间，中国经济的增长还面临两个中期压力：

　　第一个压力是三年疫情给大家留下了伤痕效应或者疤痕效应，体现在三个方面，一个方面是无论是老百姓还是企业家都不愿意加杠杆，风险偏好下降，第二个是金融机构和企业资产负债表面临冲击，金融风险上升，最后一个是中低收入家庭受到的冲击最大，他们的反映是降低未来子女教育投入，而这个人力资本基本放缓尤其值得担心。

　　第二个压力就是人口结构的趋势性转变。很重要的拐点，2010年中国人口出现第一个拐点，工作人口占比达峰，去年到达了第二个人口拐点，人口总量达峰。人口总量达峰会发生什么呢？需求侧经常面临需求不足的情况，家庭更多遭遇冲击，疤痕效应和人口拐点使得经济在未来增长进一步下降，需要短期内通过宏观政策来稳增长，中期内需要通过改革开放来提振增长速度。

　　对于今年国内资产的价格走势，张明表示，更看好今年的股市和下半年人民币汇率，对于债权市场和房地产市场不是特别看好。

　　在张明看来，中国的房地产市场发生了结构性变化，过去巨额收益不会再回来了，但是并不代表整个房地产都没有投资的价值。中国的房地产市场未来会有两个很重要的分化：一个是城市之间房价的分化，一个是开发商内部的分化。

　　“为什么城市间房价会分化呢？外需难以期待，要激活内需，激活内需就要构建全国统一大市场，就要打破市场分割，让要素充分流动，而要素充分流动必然导致要素聚集。所以说各类要素都会向一些核心区域汇聚，五个三角形，对应大湾区、长三角、京津冀、中部三角、西部三角，。总而言之，中国房地产暴利时代过去了，区域之间会分化，这些区域的房地产表现会好于其他区域，因为他们有大量年轻劳动力流入，第二他们本身有很多优质公共资源，包括好学校和好医院，这样城市的房地产相对来说表现会很好，而其他地方就不太好说了。”张明说。

　　张明表示，开发商内部的分化，中部还有几万家房地产开发商，市场集中度很低，未来大量的中小开发商都会消失，要么会死掉，要么会转型，中国会发生更多的头部化。最近很多政策放松都指向一个目标，就是优质头部的房企。中国的开发商，行业集中度未来会明显上升。

　　“如果未来大家还要买房的话，就是四句话，核心城市、核心区域、大开发商、中小户型，有助于提高房产的流动性。”张明说。

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