拿地聚焦核心城市 把握土地市场战略窗口期

　　来源：中信证券

　　公司依托国资信用，规模快速增长，尤其是2021年之后，公司更展示出明显的信用边际优势，并抓住机遇，聚焦核心城市，提高土储质量，在房地产行业的大波动中脱颖而出。展望未来，公司良好的区域布局，稳健的资产负债表，优质的开发产品，都有助于公司继续扩大市场份额，巩固核心优势。我们给予公司30港元/股的目标价，首次覆盖，给予“买入”评级。

　　快速崛起的行业新领军房企。建发国际集团是厦门地方国企建发集团的成员企业，建发房产的子公司。公司2014年借壳上市以来，快速发展成为全国性的开发企业。2022年，公司实现销售金额1691亿元，同比增长2.5%。2017年以来，公司销售金额CAGR达75.7%。2022年，公司实现营业收入996亿元，同比增长82.6%；归母净利润49亿元，同比增长38.9%。2017年以来，公司营业收入和归母净利润的CAGR分别达到83.6%和56.4%。

　　市场化激励，高比例分红。公司于2021年和2022年推出两轮限制性股权激励，合计计划授予不超过1.35亿股，占公司截止2022年末总股本的7.8%。此外，管理层持股平台持有公司2022年末3.0%的股份。通过管理层持股平台和股权激励计划，公司保障了董事、高管、核心骨干的利益与股东利益高度一致。2022年，公司计划每股派息1.3港元，股利支付率达到47%，按4月25日收盘价测算，股息率超过5%。

　　拿地聚焦核心城市，把握土地市场战略窗口期。公司坚持深耕精铺的策略，聚焦于核心城市群和公司大本营福建省内。2022年，福建省内、长三角等核心城市群，合计贡献了公司88%的权益销售金额和71%的土地储备。公司抓住土地市场战略窗口期，积极获取高质量的土地。2022年，公司新获取48宗土地，总可售货值1474亿元，占当期销售金额的87%。公司凭借良好的信用，充分补充了一批高质量的土地。截至2022年末，公司可售货值达2501亿元。未来，预计这部分土地将帮助公司进一步提高销售规模，改善盈利能力。公司兼顾开发速度和产品品质的高质量开发能力，也是公司的核心护城河。

　　财务稳健，融资通畅，有序扩表。公司一方面通过权益融资，缓解杠杆压力，另一方面也积极促成销售回款，形成资金流入流出的良性循环。截止2022年末，公司三道红线维持绿档，现金短债比达5.5倍，财务高度安全，全年综合融资成本同比下降36bps至4.33%。

　　风险因素：公司获取土地进度不及预期的风险；行业恢复不及预期，政策出台不及时的风险；行业进一步下行，公司继续出现减值的风险；行业信用风险；公司所在区域竞争激烈的风险。

　　盈利预测、估值与评级：公司已经凭借信用驱动的窗口期拿地以及可信赖的开发能力，跻身于行业一线公司之列。展望未来，我们认为公司有望继续提升市场占有率，巩固盈利能力优势。我们预计公司2023/24/25的EPS为3.03/3.67/4.28元/股。我们通过绝对估值法（NAV）和相对估值法（PE）对公司进行估值，认为公司的NAV处于28.4-32.0港元/股之间；参考地方国企和央企开发企业2023年6-15倍的PE水平，给予公司2023年8倍的PE估值。综合考虑两种估值方式，我们给予公司30港元/股的目标价，首次覆盖，给予“买入”评级。