2022年上市房企土地储备TOP35研究报告

　　2021年7月开始，新房市场和土地市场行情同步应声而下，企业预期负向，信用缺失，拿地热情减退，央企、国企和少数民企保持拿地参与之外，其他多数企业则选择退出土地市场。从典型企业投资拿地情况来看，主要有几个特征：

　　其一、拿地总量萎缩，多民企颗粒未收。横向比较，央国企拿地积极性更高，参与度更高，但纵向来看，企业拿地量仍在萎缩，多数民营房企颗粒未进，包括万科A、中国海外发展、招商蛇口、华润置地在内的32家典型房企年末土地储备总建筑面积为10.3亿平米，同比减少12%。

　　其二、聚焦核心，做城市升级。企业当前在城市端有截然不同的策略选择，一是前期在低能城市拿了一定量的土地，如今市场整体需求萎靡，低能级城市的需求支撑更弱，处于去化库存的阶段，后续再布局的可能性较低；二是投资拿地进一步向核心区域聚焦，优选更好的城市，需求支撑力更强的板块，寻求确定性更高的地块，做城市升级，优化库存。归结起来就是长三角的上海、杭州、苏州、合肥、宁波、南京、无锡等城市，大湾区的深圳、广州、佛山、东莞；环渤海的北京、青岛、济南等；还有其他区域的厦门、成都、重庆、西安、武汉、长沙、大连等。

　　其三、项目股权梳理，防控风险。项目合作是行业的常态化操作，但由于企业的频繁出险，合作风险也在增加，为了有效控制风险，企业这两年都在做的一个工作就是梳理项目的股权，能退出则退出，能买进则买进，一方面，能够尽可能减少合作方的风险波及；另一方面，也能达到优化布局的目的，将资源更好的集中在核心区域，使资源和资金的效率最大化，基础条件不佳的区域则逐步退出，减少资源的沉淀和浪费。

　　其实，从行业整体来看，并购行为也并没有大范围出现，但是优质房企的项目并购仍比较常见，特别是一些仍有资金优势的央企国企，像中国海外发展收购合作项目中雅居乐集团的项目股权，2023年3月29日，华润置地也完成了对华夏幸福旗下4家公司股权及债权，总价124亿元。

　　我们认为，企业对于项目的并购也是在进行洗牌，重塑核心城市的竞争格局，在城市深耕的企业将越来越占据领导地位，集中度的提升也是比较确定的事件。

　　其四、拿地量控制更严格，投销比控制在40%以内。2022年企业投资拿地已不再以量取胜，而是将拿地总量控制在一定水平，从投资力度的量化指标来看，少个别企业外，其他企业的投销比均控制在40%以内，央企、国企相对更高，多数民企为个位数或零。

　　这是客观原因造就，一方面，市场行情迟迟未有恢复迹象，预期仍没有明显转向，也没有太高的意愿去投资拿地；另一方面，资金的约束让企业无能力去做投资的安排，陷入被动降杠杆的境地。企业的投资安排就可能产生一个结果，货值供给的断层，不排除企业和城市结构性供给不足的问题，这也预示着未来行业格局的变动，央企国企势必会占据更高的市场份额，民企所占份额降低，销售业绩萎缩将持续。

　　企业投资拿地是企业业绩和行业格局的前瞻指标，我们可以通过观察企业的投资规划区窥探行业格局的未来演变：

　　其一、央国企“稳即可进”，或将抢占更高份额。央国企的资源和资金优势预示着未来更确定性的资源聚集，在土地市场上更强的竞争力，也就决定了未来行业份额的归属，这轮行情中，民企遭遇挫折更显著，这种略带定向选择的竞争机制决定了行业格局的演变，民企规模萎缩的情况下，央企国企可以顺利演绎“不退则是进”，所占的市场份额也将相应提升。

　　其二、民企份额萎缩，稳健型民企或仍有一席之地。2021年下半年，房企频繁出险以来，民企业绩萎缩迹象已经明显，2022年同样是普遍缩量，再加上近两年投资极尽克制，供给的断层或是将要面临的挑战，而这也就决定了企业很难在量上有所突破，持续的缩量是比较确定性的，整体所占的份额也必然是萎缩的。

　　所以我们可以看到，在年度报告或者年度业绩发布会上，鲜有民营企业再公布年度业绩目标，少数民营企业的年度业绩相较于2021年的业绩也是有了极高的跌幅。无论是主观意愿上，还是客观条件约束上，民营企业以往的规模热情都不太可能再回归。目前尚且稳健的民营企业，只要保持现有的发展步伐和节奏，伴随行业的回暖，其抗风险的能力也将有所增强，并能在庞大的市场中占据一席之地，而一些尚未脱离险境，自救毫无成效的企业，未来发展前景仍是未知之数。