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民营房企拿地金额占比提升 规模仍处低位

  本报记者 庄灵辉 卢志坤 北京报道

  2023年已过半,土地市场中拿地房企格局正发生微妙变化。

  多方数据显示,2023年上半年,民营房企拿地金额占比较去年同期出现明显上升,龙湖集团、滨江集团等典型民营房企的扩储步伐明显提速,2023年上半年权益拿地金额均超百亿元。

  另一方面,宅地供应明显缩量下,2023年上半年全国土地市场成交规模持续下跌,宅地成交金额未有明显改善。在此背景下,2023年上半年民营房企拿地金额与规模仍处低位,上市民营房企中拿地企业数量明显下降,而除以往较为常见的规模房企外,2023年上半年仍在拿地的民营房企中涌现出更加多元的身影,涉及地方型中小房企、多元化实业企业以及主业非房地产的企业等。

  多位分析人士向《中国经营报》记者表示,2023年上半年拿地金额百强榜单中民营房企数量有所增多,表明民营房企拿地积极性正在修复,但其中百强民企身影仍较少见,整体来看民企拿地复苏仍较弱。同时房企仍热衷布局核心一、二线城市,2023年上半年土地市场“局部升温”特征明显,市场分化仍在持续。

  拿地金额占比提升

  从成交数据来看,2023年上半年全国主要城市土地成交规模下降同时,成交楼面价却出现明显上涨,意味着供应端规模下降同时,供应地块质量仍在提升。

  诸葛数据研究中心监测数据显示,2023年上半年主要城市土地供应规划建筑面积为21854.23万平方米,同比下跌37.02%,较去年下半年下跌63.88%;成交规划建筑面积15438.32万平方米,同比下跌37.43%,较去年下半年下跌71.5%。

  成交楼面价方面,2023年上半年主要城市土地成交楼面价为5846元/平方米,同比上涨9.46%,环比上涨30.14%,其中6月份成交价格涨势愈加强劲,成交楼面价升至7416元/平方米,逼近2018年以来月度成交楼面价高峰。

  不过,受成交规模影响,2023年上半年全国主要城市土地成交金额仍呈下降趋势,诸葛数据研究中心监测数据显示,2023年上半年主要城市土地成交金额为9027.88亿元,环比下降62.43%,较去年同期下降31.24%。

  不过,民营房企拿地积极性有所修复,拿地金额占比提升明显。

  诸葛数据研究中心监测数据显示,2023年上半年民营房企权益拿地金额占整体拿地金额比例为34.5%,较去年上半年上升9.6个百分点。

  克而瑞数据也显示,2023年上半年新增拿地金额百强企业中民企数量有所增多,同时民企拿地金额比重为22%,较上年同期增长2个百分点。

  另据中指数据,2022年,民营房企在重点22城获取住宅用地的规划建筑面积为2490万平方米,同比下降六成以上,占重点22城成交宅地规划建筑面积比例为17.8%;拿地金额为2855亿元,同比下降58.7%,拿地金额占重点22城住宅用地成交金额的比重为16%,而重点22城宅地总成交面积下降比例为45%,宅地总成交金额下降比例为31%。今年前5个月,民营房企拿地金额占比已升至33%,规划建面占比也升至35.4%。

  “根据中指监测,2023年前5个月,拿地金额前300强企业中,民营房企有112家,这些民营房企拿地金额规模占前300强拿地金额比例为30.5%。”中指研究院企业研究总监刘水指出,拿地金额前300强企业中民营房企有百余家,其中多是地方中小民企在当地拿地,主要集中在城市群的一、二线热点城市及部分三、四线城市。

  拿地企业多元化

  拿地金额与规模占比提升的同时,2023年上半年民营房企拿地整体规模仍处低位,土地市场中非常规房企的身影也有所增多。

  诸葛数据研究中心监测数据显示,从近三年数据来看,民营房企权益拿地金额占比高位在2021年上半年,为53.2%,2022年上半年降至24.9%,2023年上半年虽升至34.5%,但较2021年上半年仍有明显差距。

  “2023年前5个月,重点22城中民企拿地金额为1294亿元,获地规划建筑面积为999万平方米,均不足2022年全年的50%,绝对规模仍在低位。”刘水指出,2023年前5个月民企在重点22城中拿地规模与金额占比已升至2021年水平,但绝对规模均不足2022年全年五成,仍处历史低位。

  中指数据还显示,2023年前5个月拿地金额前300强中民营房企有112家,其中拿地金额超百亿元的只有2家,超50亿元的有6家,超20亿元的有21家,超过80%的企业拿地金额在20亿元以下,112家民营企业拿地金额规模占前300强比例为30.5%。

  同时,今年来家居建材企业以及文具、纺织、服饰等实业企业也开始在土地市场发力。

  “这112家民营企业绝大部分主营业务是房地产开发,其他还涉及较多的行业是建筑工程、装修、零售、文化旅游等;一些多元化实业企业此前地产业务体量较小,今年来拿地势头有所增强,部分主业非房地产的企业也着手拿地为主业服务。”刘水指出,近两年房地产市场深度调整,上市民营房企中仍有个别在拿地,绝大部分已停止拿地;多元化实业企业着力发展已有的房地产业务,善于合作的区域中小民营房企等则在积极拿地。

  抢占核心城市

  除拿地企业格局变化外,当前房企投资逻辑明显趋同,核心一、二线城市优质地块被多家房企“争抢”现象时有发生,2023年上半年全国土地市场“局部升温”特征明显。

  诸葛数据研究中心监测数据显示,2023年上半年各等级城市土地成交规模同比全线下跌,其中一线城市成交规模同比跌幅相对较小,为25.9%,二线城市、三四线城市跌幅均超30%;各等级城市成交楼面价同比则全线上扬,其中一线城市成交楼面价同比上涨9.1%,二线、三四线城市同比分别上涨4.5%、4%,综合来看一线城市土地市场韧性明显更强。

  而在全国主要城市土地收金同比下降背景下,2023年上半年重点一、二线城市土地收金表现不俗,其中北京2023年上半年土地出让金为1008.72亿元,杭州为890.72亿元,上海、广州也均超500亿元。

  此外,核心一、二线城市土地市场溢价率与流拍率等热度指标也有不俗表现。

  诸葛数据研究中心监测数据显示,2023年上半年一线城市土地市场溢价率水平居高且同比涨势强劲,平均溢价率7.32%,较去年同期上升3.29个百分点,环比上升3.69个百分点;二线城市溢价率则为6.39%,同比上升1.74个百分点,环比上升4.55个百分点;三四线城市溢价率6.63%,同比上升2.43个百分点,环比上升3.99个百分点。

  流拍率方面,2023年上半年一、二线城市流拍率同环比均呈下降态势,其中一线城市平均流拍率3.57%,同环比分别下降0.08、1.13个百分点;二线城市流拍率6.95%,同环比分别下降3.54、0.91个百分点。

  “综合来看,2023年上半年各城市间土地市场热度分化犹存,热点城市率先升温,楼市去化难易度成为破局关键点。”诸葛数据研究中心方面指出,2023年上半年热点城市如合肥、杭州、苏州、南京、成都等土地市场升温,溢价水平明显高于去年,整体来看,楼市去化率仍是房企重要的拿地考量因素,房企对楼市表现稳健的城市更加青睐,因此去化复苏提速将是土拍低温城市的破局关键点。

  实际上,宅地供应全面缩量背景下,核心城市供地规模也较积极。

  从供地计划来看,2023年北京在推地上持续保持相对稳定的力度,住宅用地计划供应量已连续4年持平;广州、珠海等地的宅地计划供应更具积极性,2023年广州住宅用地计划供应901公顷,较去年增加20%,这是广州住宅用地供应量连续第五年保持增长。

  “上半年核心城市优质地块应出尽出,吸引一波热度之后,随着地块质量下滑,企业参拍积极性可能将大打折扣。”克而瑞方面认为,尽管地块出让质量可能在2023年下半年有所下降,但核心一、二线城市还是房企“抢地、争夺”的重心,房企对于优质城市的布局策略可能将从只关注核心优质地块,“下沉”至城市周边次核心地块。