疫情爆发三年榆林房价翻番逼近西安，有没有“鹤岗化”的隐忧

　　华夏时报

　　近期，“塞上明珠”陕西榆林，可谓是光芒四射。数据显示，2022年榆林GDP达到了6543.65亿元，超过襄阳、宜昌、洛阳、鄂尔多斯等城市，成为中西部地区非省会普通地级市第一城。

　　而记者发现，与GDP同样“耀眼”的是榆林一直飙升的房价。交易数据显示，相比2020年疫情之前，榆林未跌反涨，整体均价涨幅高达50%，并且已经突破1万元/平方米，风头甚至盖过省会西安。榆林房价保持高速增长的原因是什么？未来会一直涨下去吗？

　　与煤炭经济深度绑定

　　近年来，全国多个城市的楼市均面临下行压力，但是榆林的房价还在上涨。据安居客监测数据，截至2023年2月16日，榆林的二手房均价已经达到11686元/平方米，均价直逼西安，而相比疫情之前2020年3月的7359元的均价，涨幅高达58.8%，在陕西省乃至全国都处于领先水平。

　　2月15日，中介张兵（化名）告诉《华夏时报》记者，榆林楼市行情的确很好，并且一直在朝着好的方向发展。现在几千块钱的单价，只能买城市边缘的位置。

　　部分榆林人已“苦”房价久矣。在榆林百姓问政平台上，自2017年起共计有超过200条关于房价的提问，而提问的内容都指向飙升的房价。其中，2022年4月中旬有网友直呼 “房价三年几乎翻了一倍”“房源紧张”。

　　2月15日，独立地产评论人徐三刀在接受《华夏时报》记者采访时表示，榆林房地产市场涨价明显主要是“因煤而兴”。缺乏投资渠道的榆林市场，房价很容易随着能源价格上涨。榆林楼市与煤炭经济深度绑定着。

　　随着煤炭价格的起伏，榆林楼市也呈现出大幅度的起伏。榆林本土一名区域经济研究人士周骏（化名）在接受《华夏时报》记者采访时表示，2000年左右开始，榆林整个煤炭产业链条上的人都快速实现了致富，一家六口人的全年收入甚至从一万元激增到人均年收入百万元。资金大量流入车市、奢侈品市场和楼市。买房变成一件轻而易举的事，“让邻居捎一套房”的情况也时有发生。榆林房价一度比西安还要贵，10多年前，榆林府谷县城的房价达到过2万元/平方米。

　　而随着煤炭价格的跌落，榆林楼市一度崩溃。环渤海动力煤价格指数显示，2015年煤价一路下跌，一度价格仅为370元/吨。据榆林统计局数据，2015年榆林房屋销售52.01万平方米，同比下降51.3%，销售量仅是上年同期销量的48.8%。周骏指出，随着煤炭价格的暴跌，榆林出现大量“三角债”积压，而接近三分之一的人都被牵涉其中，房地产资产也被大量甩卖。周骏称，这个时候府谷县城的房子，从两万元降到六、七千元的单价，也卖不出去。

　　近年来，全国多个城市的房地产行业遭遇流动性问题，楼市跌价现象十分普遍。而其实，榆林在2015年已经有过类似的经历。榆林统计局称，2015年房地产企业靠销售无法满足投资需求，金融机构对房地产项目态度谨慎，加之受民间借贷风险的影响，房地产企业贷款和融资难度加大，影响了正常施工，甚至处于停产状态。

　　而2016年之后，随着煤炭价格的逐步上涨，榆林的房价基本上就没有再下降。楼市火爆也一度引得开发商“强势”营销，据悉，2020年西沙文昌泰安里5栋开盘时公然宣称仅支持全款购买，无优惠。

　　受到多重因素影响

　　榆林楼市的热度还在持续，数据显示部分房源涨价仍然较为明显。据安居客监测数据，截至2023年2月15日，位于榆阳中路的领航星宸二手房挂牌均价为14103元/平方米，相比上个月增加2.09%，相比去年同期增加26.56%。

　　是购房者还在盲目进入楼市投资吗？对此，周骏称，已经吃过一次亏，再加上通讯信息的发达，现在的榆林人，已经逐渐摒弃掉了暴富下的不稳重心态，变得不再闭塞，并逐步建立起了更加合理的购房逻辑。尤其现在榆林房价几乎翻倍，获利空间很小，榆林人并不会轻易进入房地产投资了。

　　虽然部分购房者已经恢复理性，但是造成榆林房价上涨的因素还有很多。周骏认为，榆林的房地产规模较小，市场化的程度不是很足，容易受到人为因素影响，例如，部分楼盘人为定价太高的话，房价“噌”的一下就会被拉起来。

　　在此市场环境之下，较少的品牌房企进入榆林。徐三刀认为，榆林楼市受到环境约束和房企换代的影响，产品换代比较缓慢。

　　通过百姓问政平台，记者发现，多位购房者都有反映目前榆林存在房源囤积炒作的问题。对此，榆林住建局回应称，将建设商品房预售管理系统，对预售商品房进行实名制管理，严防房屋预购人利用预售商品房进行炒买炒卖行为，全面提高房地产市场透明度。

　　除了有限的市场规模和囤积炒作等方面的问题，记者注意到，多年来，棚改也一直伴随着榆林房价的上涨。据悉，榆林2015年开始进行市中心地区的棚改。截至2020年3月16日，完成投资合计约70亿元。之后因棚改资金缺失而暂停。

　　不过，榆林政府称，2023年榆林将推进文化路西棚改。对于棚改的再次登场，有业内人士建议，榆林棚改应该尽量采用“房票”取代“货币化”的方式，以避免榆林房地产市场出现过热的局面。对于房地产市场较高的热度，也有不少榆林的购房者在呼吁实施限购政策。而截至目前，整个榆林并未实施楼市限购。

　　榆林的城市规划，也同样影响着榆林部分地区的房价。据悉，科创新城在产业规划的基础上，已经在逐步放开住宅开发，近期相关新盘热度居高不下。周骏认为，科创新城短期内可能会成为榆林楼市新的房价高地。不过，科创新城距离主城区较远，长远看来，如果要将两个区域之间的空隙填满，人口可能会注入不足。

　　较高的房价也对榆林的楼市产生了一些副作用。记者注意到，榆林的高房价正在反推一部分人去西安等量级城市更高的城市购房。二十多岁的榆林人张之跃（化名）正在上海一家企业做云平台运维工作，因为上海的房价太贵，正在考虑返乡置业。不过，目前他尚正处于观望状态。张之跃向《华夏时报》记者透露，犹豫的原因一是感觉腰包还不够鼓；二是不知道是回榆林好，还是去西安好。

　　“不过，听同事说，哪里限购越严，哪里房价越有保障。西安限购，房价也不太高，和榆林差不太多，一万三四的单价就能入手。”因此张之跃表示，还是考虑入手西安更多一点。而针对此类现象的涌现，已经有房企闻风而动，伺机抢占市场。据悉，万科已经在榆林设立营销中心，面向榆林人销售其在西安的房产项目。

　　楼市面临隐忧？

　　“现在好多城市都已经人去楼空了，榆林楼市也不知道能火多久。” 对于自己的家乡榆林，张之跃向记者感叹道。

　　据悉，同属于资源型城市的鹤岗，已经出现资源枯竭，人口流失的情况，并多次因为房子“白菜价”而走红于网络。而不仅仅是鹤岗，距离榆林不到500公里的陕西铜川市，也是典型的资源枯竭城市。目前，铜川老城区的煤炭资源已经被挖掘一空，老城区的人口也流失殆尽。

　　据周骏介绍，鉴于铜川等城市的案例，榆林早就有了忧患意识，一度开采节奏比较克制。同时，周骏认为，与鹤岗不同，榆林的经济环境不见得是仅仅依靠煤炭，其发展还具有多种可能性。例如，榆林神木锦界布局了全球排名靠前的化工企业，将刺激榆林进行产业转型。徐三刀则指出，榆林是国家能源战略的重心，是西部最富有的城市之一，资源储备和城市地位上鹤岗是无法媲美的。

　　近年来，拥有同样底色的资源型城市鄂尔多斯发展势头强劲。相比鄂尔多斯，榆林也仍然具有一定的比较优势。周骏表示，虽然榆林在民营企业发展，教育发展等方面也相对比较落后，但是榆林的煤炭储量比鄂尔多斯更加丰富，城市发展的基底更加深厚，历史文化较为悠久，人口规模也比鄂尔多斯更大，这些都将对榆林的房地产市场形成支撑。

　　榆林的能源和非能源产业均保持快速增长，而非能源的增长速度远高于能源产业的增长速度。据榆林统计局数据，2022年榆林规上能源工业增加值增长6.5%，其中煤炭开采洗选业增加值增长6.5%，石油天然气开采业增长6.9%；非能源工业增加值增长12.8%，其中化学原料制品制造业增加值增长11.8%。

　　基于煤炭经济的底色，以及多重因素的影响，未来榆林的楼市将何去何从？多方认为，榆林楼市的发展态势并不会发生太大的变化。其中，徐三刀认为，榆林楼市随着能源价格上涨，应该还会继续飘红。

　　而事实上，榆林楼市的购房需求也一直存在。人口数据显示，2018年榆林总人口已经突破360万，并在近年来保持一定的增长，2021年人口总数为362.2万人。周骏分析指出，榆林的城镇化还在持续，买房需求还是比较旺盛。虽然，榆林房地产市场购买力以本土人为主，外来购买力较少，但是，部分大学生也开始返回榆林发展，形成了新的购买力。榆林的楼市发展态势不会发生大的变动，但是并不会离谱到每平方米三、五万元水平。