下一个“西双版纳”是谁

　　原标题：阵地丨谁会是下一个“西双版纳”？

　　来源： 丁祖昱评楼市

　　2023年，哪个城市率先释放回暖信号？

　　这个答案可能会比较意外，从成交数据来看，不得不说一个城市，那就是西双版纳。

　　这是一个典型的被旅游激活的城市，春节期间，有接近300万人涌入这座城市，城市旅游价值对住宅市场的带动作用明显放大，使得西双版纳在传统地产淡季中走出独立行情，释放回暖信号。

　　克而瑞云南机构监测数据显示，2023年1月西双版纳商品住宅成交面积同环比分别上涨27%和41.5%。成交总量领跑云南重点地市州。

　　我们看了下，全国200个城市中，1月新建商品住宅成交面积同环比上涨的城市只有17个。

　　“西双版纳”式回暖是否具有延续性？初现复苏迹象的城市还会面临哪些回暖问题？目前来看，复苏只是局部，底部修复仍将是一个缓慢的过程。

　　过去的1月，东三省的购房人群支撑起了西双版纳的楼市，仅春节期间东三省购房占比就达到了4 成。城市旅游热度支撑地产复苏。

　　先来看成交数据，1月西双版纳新建商品住宅共成交20.87万平方米，同比上涨27%，环比上涨41.5%。其中，雨林时光备案成交484套，其他项目备案均在80套以上。

　　这组数据有两个典型特征。首先，1月西双版纳新建商品住宅成交总量接近省会城市昆明，领跑云南重点地市州。其中，成交总量是大理的6倍。

　　单从西双版纳这座城市来看，1月成交规模创下近13个月峰值。实际上，自去年10月以来，西双版纳商品住宅成交规模连续4个月环比上涨，至1月受旅游复苏影响，市场迅速回温。

　　实际上，观察近5年西双版纳成交情况来看，成交总量维持在120万平方米以上，在疫情以来，西双版纳“以价换量”成交均价和规模均低位徘徊，尤其是2022年成交均价下跌至“6”字头，项目价格较2020年普遍下降3成左右，“抄底”氛围之下进一步刺激成交。

　　根据克而瑞云南机构提供的数据，1月70平米以下面积段、总价40万以下的产品成为市场主力。聚焦春节期间，西双版纳购房门槛套均总价46万元，较2022年上浮5万，但相比2021年峰值降低了23万，

　　这也意味着，经济与行业下行压力下客户偏理性，即便是在房价偏低的旅游城市，投资行为也更加保守。

　　在这种情况下，市场有一个重要的声音，“西双版纳式”回暖是否可持续？

　　这是一个房地产市场与旅游热度正相关的城市，从近期监测情况来看，2月旅游人次明显较1月减少，市场热度出现下滑迹象，3-4月或因为泼水节的到来维持一定市场热度，但5月之后购房热度能否继续上扬仍然是个未知数。

　　旅游城市西双版纳热度回升，放在全国并不具典型意义，但一些城市近期市场表现，也让我们看到了复苏的迹象。

　　从中观成交层面来看，2023年1月，有17个城市商品住宅成交面积同环比齐增，其中也不乏琼中、东方和拉萨等一些旅游城市，但多数以三四线城市为主，这部分城市春节返乡释放一轮购房需求，与此同时，疫情全面解绑也会释放出部分补偿性购房需求。此外杭州、西安、天津三个城市同比均为正增长。

　　从周度数据来看，第七周（2.06-2.12）重点城市新房成交总量继续回升。根据CRIC数据显示，第七周，重点30个城市成交面积环比上涨的城市就有23个，只有5个城市环比下跌。重点城市开盘去化率达到了68%，并创下去年第18周以来新高。

　　微观市场层面，也可以看出市场企稳回升的苗头。

　　比如天津、南京、苏州、福州等地，来访量和认购量稳步回升。典型如天津，第五周全市热销项目共计接待客户25303组，平均单盘接待92组客户，热销项目共计认购2078套，超过2022年所有周度认购数据，甚至高于2021年下半年市场行情，全市认购转化率为8.2%。

　　项目层面收回折扣也很能说明问题。比如南京部分项目宣布收回优惠；徐州泉山区某项目2月1日起在售房源价格全线上涨1%，更有项目宣布上调2%-5%。

　　值得注意的是，从房价涨跌情况来看，根据国家统计局最新数据，1月共有21个城市新房价格连续3个月同环比下降，数量较12月减少了14个，其中，有15城房价结束“3连跌”，市场出现了不同程度的“量价回暖”信号。

　　部分城市下行压力得以缓解，并不意味着市场迎来真正复苏。

　　这个市场，仍然是脆弱的。

　　实际上，当前市场热度大致是两方面使然。一部分是返乡置业释放后的成交上行，从历史成交数据来看，每年春节过后市场都会出现类似的短期成交放量情况；另一方面房贷利率下限动态调整政策，目前已有33个城市房贷利率下调至4%以下，核心二三线城市一部分被积压的需求被刺激释放。

　　复苏只是局部而非全面，且是持续性存疑。

　　一旦政策宽松环境有所收紧，楼市势必会面临新的压力，当前在售项目案场来访认购回升和网签备案量价齐升的情况也将随之降温。

　　市场底部修复需要一个缓慢的过程，且修复过程较为脆弱。短期内的市场仍需要温和的政策支撑，市场信心仍有待政策呵护。

　　房地产市场重回良性循环仍需要较长一段时间。

　　无论是西双版纳等旅游城市的“回暖”，还是核心一二线城市的“复苏”苗头，房地产市场都在企稳过程中。

　　但目前来看，市场复苏尚不明朗，比起复苏信号，更为重要的是如何判断复苏是否具有可持续性。房地产市场再次行至关键节点，现阶段仍需要保持政策的连续性和稳定性，稳定各方主体预期，重塑行业信心。

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