二手房，创历史新高！关于楼市，住建部最新表态：房企债务违约不等于“爆雷”

每经编辑：杜宇

据央视新闻，12月13日，在中国国际经济交流中心举行的2023-2024中国经济年会上，住房和城乡建设部党组成员、副部长董建国表示：今年1到11月，全国二手房交易量占全部房屋交易量的比重达到了37.1%，创造历史新高，全国已经有7个省和直辖市二手住宅的交易量超过了新建商品住宅交易量。

董建国说，今年1到11月，一二手房合起来实现同比正增长，这个合计正增长的指标，说明住房需求保持稳定，没有出现明显的收缩，而是交易结构发生了变化，二手房交易替代了部分新房交易。

此外，保交楼工作的扎实推进，带动了全国房屋竣工面积同比增长近20%。

图片来源：视觉中国-VCG111356386608

住房和城乡建设部：建立房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制

住房和城乡建设部副部长董建国表示：要加快构建房地产发展新模式，破解房地产发展难题。

董建国表示，在体制机制上，要根据人口变化确定住房需求，科学安排土地供应，配置金融资源，实现以人定房，以房定地，以房定钱，防止市场大起大落。建立房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制，形成房屋安全长效机制。

要推进住房领域供给侧结构性改革，建立满足高品质生活需要的好房子，强化科技赋能，建设绿色低碳智能安全的好房子。

董建国说，重点要加快实施规划建设保障性住房、“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造，目前有关工作已经全面启动。规划建设保障性住房，改革的重点是拓展配售型保障性住房的新路子，最终是要实现政府保障基本需求，市场满足多层次改善性住房需求，最终建立租购并举的住房制度。

住房和城乡建设部：支持暂时资金链紧张的房企解决短期现金流紧张问题

住房和城乡建设部副部长董建国表示，针对部分房企出现债务违约风险，金融管理部门已出台了一系列支持政策，但风险出清还需要一个过程，将继续配合金融管理部门，抓好各项政策的落实，一视同仁，满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，支持暂时资金链紧张的房企解决短期现金流紧张问题，促进其恢复正常经营。

董建国说，对于违法违规导致资不抵债、失去经营能力的企业，要按照法治化、市场化原则出清，这也是市场优胜劣汰的结果，我们注意到，一段时间以来，社会上把部分房企债务违约称为“爆雷”“资金链断裂”，其实用语是不准确的。

董建国表示，房企一般是集团公司加项目公司的架构，集团公司和项目公司都是独立法人，集团公司出现债务违约，并不意味着项目公司停止运转，项目的开发运营还在继续。比如某大型房企去年上半年发生了债务违约，但公司今年1到11月份，仍然实现了近800亿元的销售收入，并且完成了债务重组。

董建国说，如果将债务违约等同为“爆雷”或者是“资金链断裂”，会造成企业完全停摆的错误认识，导致社会对企业产生信任危机，进而冲击市场销售，加剧企业困难。各方面应该理性地看待房地产市场出现的问题，共同维护房地产市场的平稳健康发展。

新房市场整体“退热”

中指研究院监测数据显示，11月楼市成交量整体同环比均下降。其中，一线城市成交面积环比小幅上涨1.23%，同比下23.59%；其中上海以12.31%领涨，北京下跌18.86%。二线代表城市成交面积同环比分别下降19.79%和18.01%，其中武汉跌幅显著，达58.71%。四线代表城市成交面积环比上涨2.78%，同比跌幅为26.78%。

22个主要城市11月楼市成交量环和同比变化情况图片来源：中指研究院

另据克而瑞统计数据，11月重点30城新房供应环比上涨30%，为年终冲刺积极备货。但成交量在前期集中放量后回落，环比下降12%，同比减少3%，累计同比增幅较10月持续收窄0.4个百分点至1.72%。

图片来源：克而瑞

11月退热最为明显的当属武汉。克而瑞监测数据显示，11月武汉新房成交面积仅约50万平方米，环比下降60%。在市场成交未见起色时，武汉部分楼盘采取了降价促销，如武汉伟星光谷星悦广场降价超4000元/平方米，航空路壹号价格跳水近1万元/平方米。然而打折降价销售也迎来老业主维权，多个项目因为降价严重而“被迫”歇业，以价换量策略被暂停。

值得一提的是，尽管全国楼市整体在下滑，但仍有西安、成都等部分城市的新房成交在11月保持了正增长。

以成都为例，11月成都商品房成交面积约163万平方米，环比上涨18.19%，同比上涨16.73%，成为今年下半年以来成交表现最好的一个月。对比全国其他城市而言，成都也是罕见的11月成交面积破百万平方米、同环比均增长均超两位数的城市。

多城二手房成交量创新高

相较于新房市场的回落之势，二手房市场却是另一番景象。

据券商中国记者根据多方统计数据梳理，11月，北京、深圳、广州、上海四个一线城市二手房成交量均环比回升。

北京市住建委公布的网签数据显示，11月，北京二手住宅网签量为12545套，环比增长17.8%，同比增加16.7%。

深圳市房地产信息平台的数据显示，11月，深圳二手商品住宅成交3133套，环比增长12.9%，同比增长44.5%。

另据深圳市房地产中介协会统计，11月6日—11月12日，深圳全市二手房（含自助）录得936套，环比增长9.2%；11月13日—11月19日，深圳全市二手房（含自助）录得972套，环比增长3.8%，二手房录得量“高位”再增长。

中指研究院市场研究总监陈文静也对证券时报·券商中国记者表示，“认房不认贷”政策落地后，北京二手住宅成交量出现阶段性回升，根据中指研究院数据，9月北京二手住宅成交套数环比增长30%；10月受国庆假期影响成交有所回落；11月，在优质房源挂牌及部分房源价格下调带动下，二手房成交量有所回升，同环比均由负转正。整体来看，当前北京二手房成交仍保持一定体量。

深房中协认为，在政策持续优化的背景下，11月23日新落地的“普通住房认定标准”、“二套首付比例下降”政策给改善型客户注入了更强入市信心，11月改善型客户入市情绪恢复明显。

除了北京、深圳，广州和上海二手房成交也有增长。

据广州市房地产中介协会统计，11月（统计周期为2023年10月26日至2023年11月25日），广州市二手住宅整体网签（中介促成+自行交易）共10182宗，环比分别增长8.77%。11月全市二手住宅网签宗数在2023年3月和4月之后再度突破1万宗。

对于11月广州二手住宅交易量延续今年8月以来的环比增长态势的主要原因，广州房地产中介协会认为，一是“920”政策刺激持续，因部分区域放开限购，一些此前不具备资格的置业者购房需求陆续释放。二是在政策利好的背景下，为缩短房屋置换周期，部分业主愿意提供一定的议价空间促进成交。三是因明年子女入学产生的学位房需求增多。

另外，据网上房地产网签更新数据，11月，上海二手房合计成交16173套，环比上涨约7.12%。整体来看，市场成交有所回暖，平均每日签约成交套数约539套。

对于上海成交总量出现环比上行，上海中原地产市场分析师卢文曦表示，原因有两个方面，一是11月没有假期影响，市场交易节奏回归常态，成交比10月份多实属正常。但从绝对总量来看，仍然没过1.5万套的“及格线”，尽管有反弹，但仍处于疲软格局。

二是11月市场价格还处于下行状态，中原地产的二手房价格指数显示，11月的指数环比下跌接近4%，有加速探底的趋势。换而言之，成交量是“以价换量”换出来的，一些房源打折幅度甚至低于8折。在“一步到位”的价格推动下，买家也愿意入市。

在卢文曦看来，当前市场还没有明确底部，加之上海地方楼市政策还不明朗，因此交易还会有拉锯。预计12月成交会延续这种不太活跃状态，价格继续在探底走势中。

每日经济新闻综合央视新闻、每日经济新闻（记者 陈利）、券商中国

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