72亿地王曲终人不散 出让高收益引物权争议
72亿地王曲终人不散 出让高收益引物权争议
2007年10月21日11:45 来源：《中国经营报》
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尽管自己那21平方米的小小铺位早已被夷为平地，64岁的廖永忠还是喜欢不时到红星路步行街上空空荡荡的成都百货大厦旧址跟前转悠一下。这条位于成都市中心春熙路商圈的步行街，繁华程度不亚于著名的北京王府井大街。
一个月前，即9月20日，当老廖听说香港财团九龙仓(0004.HK)花了72 .4亿元拍下共82亩的成百大厦及周边地块，每亩价格高达8800万元时，心里的滋味就更复杂了(拍地报道见本报9月24日A 24版《72亿拿下成都商业地王 九龙仓玩“砸钱游戏”》)。
包括老廖在内的5位受该地块拆迁影响的商铺业主，至今未与政府部门达成拆迁协议。“补偿款太低了，根本没有考虑我们的口岸优势。”老廖抱怨说。
72亿地王拆迁补偿偏低？
老廖所提到的“口岸”为成都俗语，书面说法是“位置很好的地段”。正因为这块地是市中心数一数二的“口岸”，才惹出了一连串风波。
早在三年半前，当香港和黄地产(0013.HK)对这个“口岸”动心时，掌管该地块的锦江区开始筹划拆迁事宜。但和黄一心要协议拿地，而区政府考虑到国家政策压力，要走“招拍挂”渠道，双方最终未能谈拢，地块拆迁一度搁置。
坊间亦有传言说，和黄虽未拿到该地块全部开发权，但与锦江区政府达成了一级土地开发的协议，可按土地出让收益分成，具体比例不得而知。此说未获锦江区政府证实。
去年8月，成都市房屋拆迁管理处发出一纸公告，同意锦江区经济适用房开发中心对上述地块进行拆迁。后者委托四川恒中地产房地产评估有限责任公司就地块上原有住宅及商办建筑物作出评估。结果住宅评估价为每平方米4186元~4335元之间，一楼的商业和办公物业评估价为每平方米28020元~32215元之间。
到今年7月20日止，成都百货大厦等三家单位及周边商户，还有300多套住宅全部拆迁完毕。两个月后，九龙仓在拍卖场上力挫和黄等数家港资同行，如愿夺得该地块，折合成交单价每亩多达8800万元，高出起拍底价每亩2000万元近四倍半。
成都业界预测，计划三年后亮相的这座新商厦，商铺售价将突破每平方米20万元，住宅售价至少每平方米1万元以上。距该地块不太远的东大街九龙仓新开住宅楼盘“时代豪庭”，目前售价已超过每平方米7000元，一般相信日后均价最高可达每平方米12000元。
始终不愿接受现有拆迁补偿方案的廖永忠和其他四位商铺业主，这下更加坐不住了，虽然他们五家铺位总面积不过90余平方米。
“所有人都知道这里是成都的黄金地段，附近的商铺卖到每平方米8万到12万元，给我们的评估价每平方米才28000多元。”业主之一付西文女士把商铺产权证和国土证摆到了记者面前，“再说土地的增值收益，就算不参照每亩8800万元的成交价，按起拍价2000万元算，也要给我们相应补偿吧？”
补偿是否考虑土地增值因素？
记者查阅国家及成都市颁发的有关城市房屋拆迁管理条例，其中均未涉及土地增值收益问题。
“这不等于说评估价格就不必考虑土地因素，”四川盛豪律师事务所首席合伙人杜晓东说，“房地不能分离，因此现有房屋拆迁赔偿款里应该包含土地收益。”
但四川恒中地产房地产评估公司提供的成百地块物业评估报告有如下说明：“分户评估单价不包括土地使用权出让金和收益金蛳嗟庇诔鋈媒稹⑹找娼鸬募劭睢！?br
四川杰力恩地产营销公司副总赖翰林认为，从成百地块目前的拆迁补偿标准来看，政府很聪明，未直接提出应该考虑土地收益，而是用较为模糊的“区位”代替。
“其实旧房子本身价值有限，从这个角度看，现有补偿额是包含了土地收益，但具体适用标准就灵活了，”赖说，“政府淡化土地收益概念，主要还是考虑控制拆迁成本。”
在廖永忠等业主看来，他们按评估结果该得的拆迁补偿款里，土地使用权价值部分其实是被忽略掉了。
同样是锦江区管辖范围内的拆迁，与春熙路商圈毗邻的盐市口商圈染坊街片区，却执行另一套补偿标准。9月6日，该片区公布拆迁补偿方案，一楼商铺每平方米最高补偿85600元，且明确提出“评估价格按建筑面积计算，并包括房屋所对应的土地使用权价值”。
记者就此疑问先后约访负责拆迁工作的锦江区统建办及成都市国土局，截至本报发稿时止，均未获正面回应。廖永忠等五位业主持有的成百地块商铺国土证是否仍然有效一事也未有具体解释。
“或许是因为成百地块商铺较少，而染坊街商铺多得多，后者更容易组成利益联盟争取权益，政府才采用了双重标准吧？”赖翰林猜测说。
补偿背后的物权争议
但主持该项目事宜的九龙仓子公司龙贸房地产开发(成都)有限公司负责人徐林相信，公司是通过合法的拍卖渠道取得上述地块，应该是一幅很“干净” 的地了，如果此后出现任何产权纠纷，当然要由政府处理。至于九龙仓何时能拿到整幅地块的国土证，她表示“这是商业机密不能透露”。
“城市土地为国有土地，但土地使用权的取得方式已经发生变化，在拆迁时需要考虑当初取得的途径。”锦江区国土局地籍处一位工作人员称，“成百地块1993年前后办理国土证，当时是政府无偿划拨的，拆迁时自然不用考虑土地使用权增值因素，实行招拍挂的阳光土地政策后，开发商土地成本附加到房价上，情况又不一样了。”
但记者查阅目前各地的房屋拆迁管理办法或条例，都没有按照土地的取得时间和方式划分而确定具体赔偿标准一说。有关管理办法或条例大多在2003年以前制定的，而现在成都主城区的商品住宅均价，已由当时的每平方米不到3000元，上涨到今年8月份的每平方米5038元。
“房屋物权包括地上附着物和土地使用权，房屋拆迁是否应该考虑对土地使用权出让进行单独补偿，现在尚无法律依据。”杜指出，“但物权应该包含房屋产权和土地使用权，在《物权法》10月1日正式实施之后，从国家到地方的城市拆迁管理办法的修订，相信只是时间问题。”
“别看他们出大价钱买了这块地，但至少有一小块土地使用权还是我的！”廖永忠反复强调，他认真学习过《物权法》，很清楚这一点。（