IRR和NPV的区别？
货币是有时间价值的，也就是今天的一元钱要比明天的一元钱大。货币是具有投资价值的，也就是钱会生钱，今天拿着一元钱，到了明天需要超过1元钱才合理。无论IRR，还是NPV都是考虑的货币的时间价值在内的一种计算方法。IRR就是在投资范围里的考虑时间成本在内的平均收益率；NPV也是考虑时间价值在内的净现值。就是一种动态经济数据分析！
如果存款100万，年利率4%，5年后的存款收益为20万，4%这就是一种静态的收益率。而如果每年以4%的利率，那么5年后的利率=100*｛（1+4%）5次方-1｝=21.66万，这就是包含了时间资金在内的IRR=4%。而上面的年利率4%不是IRR，真正的IRR却是只有3.7%。
那么NPV又会如何呢？在计算NPV时，需要考虑一个基准收益率或期望收益率。一般投资企业项目会以社会基准收益率作为期望收益率，而这种收益率基本上是以8%。可有多少居民投资会达到8%的高收益率呢？
还是以100万存款，年利率4%（这里为了简单计算期间就以IRR来表示），那么基准收益率设在8%。那么也就是每年会出现4%以上的亏损。NPV=100（1-1/1.21）=-17.35万元。也就是存银行在以社会基准收益率8%来分析，投资100万在5年内要亏损17.35万元。当然，如果年收益率达到了10%，那么NPV就会在10万元。
可很多时候还要考虑融资成本，比如贷款购买房产，贷款利率5%，而十年内房产翻了一番。那么同样投资100万，其中80万贷款。十年里的总投资和资本金IRR和NPV又是不同的！计算分析得出：总投资的IRR为7.2%，总投资的NPV约23万元。至于资本金的IRR和NPV更加的计算复杂，以后有机会才进行分析。
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