4月临近，学区房的房价牵动着每一位家长的心，学区房投资也是房产投资客的最爱。房博士认为：地铁对房价有托底作用，学区优劣则决定了房价的上限，再差的房子，有了地铁，想转手就容易的多，而再优质的房子，没有了顶级学区护航，价格会大打折扣。学区和学区房是两个完全不同的概念，学区房是对周边房价起到较高溢价的房产。有的学校教学水平并不拔尖，但是和优质房产、优质配套配合能产生很高的溢价，这类学区范围的房产同样具有很高的投资价值，所以归为学区房的研究范围。有的学校教学质量好，但是对周边房价影响并不大：

　　1、 私立学校，以成绩为依据入学，与房子无关。比如寿春中学等。

　　2、 单位子弟学校，主要针对本单位职工招生，与房子无关。比如科大附中、工大附中等。

　　3、 学校教学水平较高，但受办学规模、周边板块、房龄老化等不利因素影响，学区虹吸效应不大，学区溢价不明显，比如庐阳中学、琥珀中学等。

　　需要了解以上3类学校周边房产投资价值的朋友，可以关注我咨询，本文不再赘述。

　　一、合肥的学区房新老交替。

　　我统计了2019年1月1日以来已经成交的1563套真实房源信息，并把单价超过2.7万的34套已成交房源列表如下，并在房源后面标注的所属学区。这应该代表了合肥顶级学区房的价格。34套房源分属于5所中学和10所小学。这5所中学是：50中新、45中、42中、46中以及50中东西园校区。其中50新成交了17套，45中成交了11套，42中3套，50中东西园2套，46中1套。

　　4月临近，在合肥如何挑选学区房？

　　45中房源平均面积是50平，房龄要较老，居住价值越来越小，有这么高的成交量，说明作为顶级学区，其学区溢价和受投资者欢迎程度仍然很高。

　　45中+42中+50中西园三所老城区中学共成交16套，平均建成年代是1997.7，平均房龄达到了22年，户均面积49平，通过和我问房圈的朋友交流，卖掉45中学区的房主，有一部分到滨湖投资新房，有一部分到政务进行了改善置换，这也从侧面反映了城市的新老交替。当然合肥能够产生学区溢价，换句话说有投资价值的学区房不仅仅只有以上5所初中，后面我会一一分析。

　　二、各学区成交情况对比及分析

　　我统计了2019年1月以来合肥学区溢价比较明显的11所学校的二手房成交数据。其中有9所学校无论是教学水平，还是学区房溢价方面比较明显的中学。包括：168玫瑰园中学、50中、45中、42中、48中、50中西、50中东西园校区、46中、38中。而两外2所中学是新挂牌不久的50中新望岳校区和50中东望江路校区。在下一次汇总里，计划将滨湖新区的嘉陵江路中学、46中南、庐阳区的45中橡树湾、45中森林城等学区纳入文中。

　　4月临近，在合肥如何挑选学区房？

　　成交套数方面，朋友们注意到作为传统名校，50中东西园校区、50中西以及42中本部学区的成交量并不大。而与之对比的是50中新、50中望岳、50中望江路的成交量要大的多。

　　通过下图的房龄与成交量对比，大家可以清楚的看到。50中东西园校区的平均房龄是18年、50中西是15年，42中26年。三所学校的房龄较大，且地处老城区，板块弱势越来越明显。

　　成交价格方面。38中作为最弱势的板块，成交均价位列最低。50中东望江路校区是刚刚纳入50中东教育集团不久，教学水平还需要时间检验，但是该学区有6号地铁线利好，成交量活跃。48中本部的成交量和成交价格都不高，略显颓势。相比之下168玫瑰园学校，虽然新建了东区，新纳入不少小区，但是成交量、成交面积、成交总价方面仍然能保持在中等水平。46中处于滨湖板块，虽然这几年中考成绩不理想，但是目前仍是滨湖最好的初中，滨湖的学区房需求，首选也必须选择46中，所以46中的成交量和均价都属于中等偏上水平。综合各项指标，50中新和45中优势明显。正如我之前所说，一个是新星板块+后起之秀，一个是老城核心+顶级名校。

　　三、分学区分析

　　1、50中新学区二手房成交分析

　　50中新学区范围内的二手房，对应的小学有5所：奥体小学、西园新村小学、翠庭园小学、习友路小学和嘉和苑小学（学区高清地图，关注我）。

　　从成交的均价来看，50新+奥体小学当属第一名，地段优势太大。栢悦公馆成交5套、宋都西湖花苑成交5套、信达水岸茗都成交4套、蓝蝶苑成交3套、岸上玫瑰成交3套、颐园世家成交2套，集中在奥体小学周边。小区强势程度排名：栢悦公馆蓝蝶苑岸上玫瑰宋都西湖花苑水岸茗都颐园世家。颐园世家因为房龄最老，小区的管理要弱一些，所以虽然是小高层，拥有绝佳地段，成交均价只能达到2.3万左右，比隔壁的栢悦公馆足足差了1万块。

　　50中新+西园小学南校的成交价格3月份非常抢眼，因为天鹅湖畔本月成交了好几天3万+的房源。天鹅湖畔之前实际成交价在2.8万左右，因为受怀宁路下穿天鹅湖隧道的利好，价格上涨不少。待隧道通车后，怀宁路就不再是断头路，天鹅湖畔小区可以直达天鹅湖南岸商圈，与南岸融为一体，所以价格也和南岸的蓝蝶苑、栢悦公馆看齐。

　　50中新+习友路小学

　　都在说匡河外的三个小区：保利香槟国际、恒大华府、文一名门首府的学区不稳，特别是现在政务区50新爆满，这三个小区随时有被划出去的风险，其实很难操作，毕竟人家上的好好的顶级学区，不是说划走就划走的，你说呢？25套房源中保利香槟国际成交了16套。占总成交套数的64%，成交均价24620元/平。但是最近3个月成交的房源，80多平的两房为主，共成交了9套，事实上，由于高新区学区较弱，高新区的学区需求，转移到政务区，第一站就是保利，保利门口就是4号地铁口，将来到高新非常方便。所以投资保利的风险，大家还要关注高新区的发展和学区建设。如果高新区有高品质小区+高水平学区，保利的投资价值要减弱很多。

　　50中新+嘉和苑小学

　　成交的9套房源，8套凯旋门，1套新地。凯旋门成交均价是25357元/平，和西边的栢悦公馆30419元/平的均价相比，低了5000多元每平。凯旋门成交的8套房源中，以中小户型为主，最成交大户型是一套113平的中间户。这个学区范围的成交周期也是最长的，平均成交周期是149天。凯旋门的大户型因为总价较高以及学区方面的不确定因素，成交比较困难。

　　50中新+翠庭园小学

　　这是成交量最大的，也是均价最低的学区范围，一方面因为整体房龄较老，另一方面是imore公寓成交均价只有1.6万+，拉低了均价。

　　50中新学区房成交的105套房源中，总价最低的是凯旋门的一套35平米的公寓，总价97万。这应该是进入50中新本部的最低门槛。而如果想进入50中新+奥体小学学区，目前成交最低的是蓝蝶苑一套45平的公寓，成交价是151万。50中新小学区公寓投资，可选的小区有凯旋门、汇林阁、水墨兰庭、发能太阳海岸、蓝蝶苑、九重锦和森林海等。具体投资价值分析，大家可以关注我向我咨询。

　　2、45中学区二手房成交分析

　　45中学区范围，包括了南门小学、六安路小学、淮三小、安三小和永红路小学。（学区高清地图，关注我）。45中有两个校区，一个是桐城路校区，对应的是南门小学，一个是六安路校区，对应的是六安路小学。

　　45中+南门小学成交均价是29808元/平，在合肥学区房里排名第一，略高于50中新+奥体小学。但是如果考虑到45中成交的都是小户型，最近成交的红星路192号，成交价是115万，也就是说，120万基本可以进入45中+南门小学的大门。这个门槛比50中新+奥体要低得多。贴一下45中+南门小学主要小区1月与3月份的均价对比，目前市场进入强分化阶段，同一小区的不同楼层、户型、楼栋，价格都会差距很大，均价仅供大家参考。

　　45中+六安路小学

　　成交3套，成交均价25610元/平，有2套省工会宿舍，面积较大，一套98平米4房，总价268万。一下是45中+六安路小学部分小区1月与3月份的均价对比，供大家参考。

　　45中学区除了南门小学和六安路小学，这两个双本部学区房价格比较高以外，淮三小、永红路和安三小的价格表现一般。成交的两套45中+淮三小的大户型，因为面积超过了100平，单价1.6万不到。新成交的一套45中+永红路小学的学区房，长江中路403号，看着单价很高达30168元/平，因为只有20.22平，总价才61万，另一套45中+淮三小的已成交房源总价66万，即45中本部学区的入门门槛只有60多万。

　　所以投资45中学区的朋友，首选45中+南门小学和45中+六安路小学双本部学区，因为其稀缺性，保值升值空间相对有保证一些。当我们投资出手时，就要考虑考虑下一个接盘的人了。

　　限于篇幅，今天只写到这里，太长大家看着也累，哈哈~，算是上半部分，周日我会更新下半部分。主要分析46中、168玫瑰园、50中西等，欢迎朋友们持续关注我的原创文章，我的每一篇文章，都会在“合肥房博士”中同步更新。