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一图看懂上海1.21楼市政策变化

最新限购、买房、赠与、交易流程汇总

上海新房购买流程

一 .取证

1、新盘取得了盖章生效的《商品房预售许可证》、《准售房源公告及一房一价表》

2、在上海，高层住宅基本结构成型才可以报批预售证。

二 .认筹

1、认筹意向金费用，一般要求不能超过房源最低房价的20%。

2、支付认筹意向金，才有参与摇号的资格。

3、必须保留银联pos单、收据必须有开发商盖章。

4、认筹早晚不影响摇号概率，所以不用急着排队。

三 . 验资

1、认筹时，购房者提供限购资格审查的材料。

2、认筹结束后，公证处还会再次审核一遍。

3、主要审查资料

（1）购买人身份证、户口本、婚姻证明（结婚证、离婚证及离婚协议）、未成年子女出生证明；

（2）社保证明或纳税证明；（非上海户籍需要提供，上海户籍不需要提供）

（3）购房人及家庭成员名下住房相关资料:购房合同或预告登记或产证等；（只要是购房人名下的产证均需要提供，与父母共有、动拆迁、宅基地）

四 .上海新房摇号“计分制”

在家庭结构方面，在认购申请时，认购对象为夫妻（包括未成年子女）加10分，认购对象为成年未婚或离异、丧偶等个人的（无论是包括未成年子女），此项不得分。

在户籍方面，认购申请时，认购对象为本市户籍的（若为家庭的，夫妻双方中至少有一方应为本市户籍），加10分；认购对象为非沪籍的，此项不得分。

在名下房产方面，认购申请时，认购对象（及其家庭成员）名下住房套数计算按照住房限购政策规定执行，无房的加20分；认购对象为沪籍家庭且名下住房为1套的，加5分。此外需要注意的是，认购对象在2021年1月22日（含）后赠予他人的住房，仍计入认购对象名下；承租的公有居住房屋的记入认购对象名下。

在5年内购房记录方面，认购申请时，认购对象（及其家庭成员）名下无房且5年内无购房记录，加20分；认购对象为沪籍家庭名下有1套住房且5年内无购房记录，加5分；认购对象5年内购房记录的，此项不得分。

认购对象的社保缴纳月数与社保缴纳系数相乘即为年限分。社会缴纳月数自2003年1月起算。认购对象为家庭的，按其中社保缴纳月数最高的1名成员计算；认购对象包括两个及以上家庭的上海落户新政策，按其中社保缴纳月数较低的家庭计算。

2021年1月社保缴纳月数上限为18年*12月/年，共计216个月，2021年2月社保缴纳月数上限为217个月，2021年3月社保缴纳月数上限为218个月，以此类推。

社保缴纳系数区间为每月0.1至0.24分。按上市项目产品类型、结构确定。今天开盘的3个项目，社保缴纳为每月为0.1分。

相 关 问 答

一.认筹可以授权他人吗？

理论上可以委托，以售楼处为准。

二.如果人数过多，认筹会提前终止吗？

不会。按照公示的时间来进行认筹。

三.可以一家三口分别参与认筹吗？

理论上可以上海落户新政策，以售楼处为准！

但预售合同上名字和认筹意向书上的名字要保持一致

四.摇号选房现场，能看到实时房源情况吗？

外场看不到，进入内场才能知道。

五.摇号到选房一般间隔多久？

看情况，有马上选房的，也有次日选房的。

六.摇号选房当天因故授权别人，可以吗？

理论上认购书需要本人签字，建议进行公证。

七.开盘后剩下的房源，还需要摇号吗？

不需要摇号，开发商自行安排。

八.摇到号，购房意向书上的名字，可以替换吗？

《摇号规则》明确规定了不可以。

九.已签认购书，贷款没批下来或者没批够怎么办？

1.没批下来，可以换银行。

2.没批够， 补房款给开发商。

上海住宅赠与流程

赠予:顾名思义，通常情况下，就是把你名下的房子，无偿赠送给你直系亲属，腾出你的一个房票，然后你可以继续贷款买房；

比方说你可以把上海名下的房子赠送给你外地户口的爸妈。不管你爸妈有几套套房，不管户口是哪里，不管有没有社保税单，通通不管。只要是你的爸妈，只要你有出生证独生子女证派出所证明户口本等任意能证明父子母子关系即可。

数个一二线城市关闭了赠予破限购的通道，要求被赠予人也要有购房资格。因为本身就是个政策的漏洞。

但是，上海目前还是没有要求。但是，这个通道可能即将要关闭了。比如:北京之前的拍卖房也开始要求有购房资格了，而上海的拍卖房和赠予仍然不用购房资格。

所以今天我再次提醒下，如果你的房子几乎没有贷款了，可以考虑把房子赠予给你的爸妈，腾出自己的房票。因为你还年轻，你可以贷款，而你爸妈是不能贷款几年了。并且还有多人的爸妈并不是上海户口，没有购房资格。机会稍纵即逝，房票十分宝贵。

最关心的几个问题如下

①产证上只有我一个人名字，送给丈母娘可以吗？

可以:小夫妻没有离婚的话，不管产证上有几个人名字，都可以赠予给对方的父母。

②有贷款的房子能赠予吗？

不可以。必须是清房，即房子没有任何贷款，没有任何抵押。但是对于老破小或者买入很早的房子几乎就只是几十万贷款的问题，还清少量贷款即可，就滕了一张房票，房票宝贵。

③赠予后的房产证时间是新的，会不会影响满五唯一的年限判定？

不影响，时间可追溯。譬如，小王的房子原来房产证日期是2012年5月1日，小王2017年5月将房子赠予给他老爹，虽然新房产证登记日期显示为2017年5月1日。但是将来卖这套房子的时候，仍以2012年5月1日为基准计算税费。

④赠予后的房子再卖出，怎么样可以免除20%个人所得税吗？

首先，你想想你是不是有能力赠予超过2套的上海房子给你爸妈和丈人丈母娘，如果没有这个能力，就不用考虑个人所得税。

只要你爹妈名下只有你赠送给他们的唯一赚上海住宅，那么满五年后卖出就没有20%的个人所得税。

那么你可以送一套给你爸妈，再送一套给你老婆的爸妈，这样绝对没有个人所得税。

有人又说，我爸妈名下本来就有几套上海的住宅怎么办？例如小王的爹老王名下有AB两套房子，小王又把自己的房子C赠送给他，如果老王把C卖掉，则会产生20%个人所得税。

破题:先卖A和B两套房子，最后卖赠予所得的C房，即可免去20%个人所得税。另外，京沪深房产原则上不断买进，不要卖出，完全不用考虑这个个税。

⑤最最重要的问题来了，非常BUG的存在

我把房子送给我爸妈，我爸妈外地户口，也没有居住证，是不是要交房产税？我爸妈上海户口，名下已经有几套房子了，再送给他们就超面积了，要不要交房产税？

答案是:一毛钱不用交。赠予所得的房产一毛钱房产税都不用，这是无偿得来的。即使新的政策的出台，一般也不回追溯过往。

最关键的，是腾出你的房票。有条件的，请把你的老破小送给爸妈，送给丈母娘，去贷款买更好的房子吧。

知道拍卖房和赠予政策，不限购不需要购房资格的核心目的是什么吗？

每个城市都要富人啊！能全款的富人欢迎您！欢迎来上海定居！给土豪大爷们开绿灯，你们爸妈也可以来买房子，你们无限购房创造消费，创造优质gdp，就是这么残酷。

但是呢，这种漏洞也是很不稳定的因素，为了房地产市场的健康长远发展，随时关并且也关了很多城市了。不要低估调控.

赠与费用如何计算

受赠人不需要查限购

朋友找到Ann， 准备赠与给自己的亲属一套房产， 准备购买一套自己的新房， Ann刚好帮助协助办理了全部过程。拿出来分享给需要的朋友 。

二手房（住宅）赠与过户需要缴纳的费用如下：

赠与过户免征营业税和个人所得税（直系亲属免征个人所得税）赠与过户免征营业税， 但是个人所得税需要缴纳，合同评估价格*20%不可选择（非直系亲属需要缴纳20%个税）

契税的征收：不论房产什么情况都需要征收全额契税（评估价格*3%）

其他费用和正常过户都一样（工本费80元／单）

二手房（住宅）赠与过户所需材料有：

1.赠与方权利人（原产证权利人）身份证复印件一套、2.受赠方权利人（现在产证权利人）身份证复印件一份，3.产权证复印件一套4.户口本（若是直系亲属， 能证明直系亲属证明或直系亲属公证书）5.经公证的赠与书和受赠书（此表格交易中心窗口有文本， 只需窗口直接填写， 交易中心会自行公证，无需自己办理。）

二手房（住宅）赠与注意点⚠️：

1.交易房屋评估价格是系统直接给到的评估价格， 此价格一旦受理， 不可变更， 现场打好税单，需要当天缴纳契税。2. 赠与的房子不需要查询限购，当天即可办理完毕全部流程;3. 税费当天需要缴纳， 请带好银行卡（有些卡会限额， 请自己开通大额刷卡， 交易中心不接受现金交税 ， 小额费用可现金支付）4.产证会当天直接被交易中心直接收掉， 如有需要使用， 请提前复印备用。5. 其他问题请直接关注公众号： 上海新房吧（备注赠与咨询）

ps：交易中心近期办理的收件收据。收到此件 ，说明您的赠与已经走完流程， 只差最后一步， 拿着这个收件收据，带上身份证到交易中心拿号直接领取产证。

上海最新落户政策

2020社保缴费上限：28017元/月

2020社保缴费下限：4927元/月

2020一倍社保缴费基数：9339元/月

一 居转户

常规的落户条件要求：

1、持有《上海市居住证》满7年；

2、持居住证期间社保累计达到84个月；

3、持证期间依法在本市缴纳所得税；

4、有国家中级职称；

5、无违反计划生育及违法犯罪记录；

二 留学落户

- 一般来说留学500强学校的硕士学制是两年制，必须在国外待满一年365天才可以满足留学落户的条件；

-如果是一年制硕士，出境累计时间不低于半年180天，回来第一份工作在上海，后续起码缴满1倍社保半年以后便可以申请落户。

三 应届生落户

根据上海市学生事务中心发布的《非上海生源应届普通高校毕业生进沪就业申请本市户籍评分办法》，应届毕业生达到标准分72分，在规定时间内申请，即可在上海落户。

在沪“世界一流大学建设高校”包括上海交通大学、复旦大学、同济大学、华东师范大学的应届本科毕业生符合基本申报条件即可直接落户。

四 创新、企业人才落户

1、获得科技企业孵化器或创业投资机构首轮创业投资额1000万元及以上或者累计获得创业投资额2000万元及以上（须资金到位并持续投资满1年）的企业中持股比例不低于10%的创业人才，在企业连续工作满2年的，可以直接申办；

2、在技术转移服务机构中连续从事技术转移和科技成果转化服务满2年，最近3年累计实现5000万元及以上技术交易额（技术合同双方当事人分别不少于5家且不是关联企业，技术合同履行率达到70%及以上）的技术合同第一完成人，可以直接申办；

3、本市创业投资机构的合伙人或副总裁及以上的高级管理人才，已经完成在本市投资累计达到3000万元的，可以直接申办；

4、最近4年内累计36个月在本市缴纳职工社会保险费基数等于本市上年度职工社会平均工资3 倍且缴纳个人所得税累计达到100万元的企业高级管理、科技和技能人才，可以直接申办；

5、同时符合下列条件的企业家，可以直接申办：

（一）运营本市企业的法定代表人（担任董事长或总经理）或持股不低于10%的创始人；

（二）企业连续3年每年营业收入利润率10%以上，且上年度应纳税额不低于 1000 万元；或科技企业连续3年每年主营业务收入增长10%以上，且上年度应纳税额不低于1000万元；或企业在上海证券交易所、深圳证券交易所等资本市场挂牌上市；

（三）企业的生产工艺、装备和产品不属于国家和本市规定的限制类、淘汰类目录；

（四）企业无重大违法违规行为和处罚记录,无不良诚信记录。

五 临港新区落户

1 必要条件

符合新片区重点产业布局、经新片区推荐的用人单位的核心人才；

2 必要条件

持有《上海市居住证》满3年；持证期间参加职工社会保险的累计满3年，其中新片区工作时间不低于2年；持证期间依法缴纳所得税。

3被聘为中级及以上专业技术职务

或者具有技师（国家二级以上职业资格证书）以上职业资格，且专业、工种与所聘岗位相对应；

4 个人年纳税100万以上

最近连续3个纳税年度个人在上海平均每年纳税额在100万元及以上或者连续3年平均每年聘用本市员工100人及以上；

5保险基数平均工资2倍以上。

最近连续3年在本市缴纳城镇社会保险基数高于本市上年度职工平均工资2倍以上