中报观察 | 远洋号角
观点网8月最后一天，远洋集团披露2022年上半年业绩。
截至2022年6月30日止六个月，远洋集团营业额为234.12亿元，较去年同期增长14%；毛利为43.11亿元，较去年同期下降7%；毛利率为18%，较去年同期下降4个百分点，但与上年末持平。
其中，公司拥有人应占亏损10.87亿元，每股基本及摊薄亏损为0.143元。对于亏损原因，远洋集团表示大致由于三方面原因。
其一，人民币兑美元贬值造成的汇兑亏损；其二，分占合营企业溢利下跌；其三，国内整体房地产市场低迷及新冠肺炎疫情持续导致毛利率下降。
值得注意的是，在此份半年度业绩报告中，多次出现“汇兑亏损”相关表述。
远洋集团也于报告中指出，鉴于潜在的人民币汇率波动，将继续考虑采取适当措施，包括将非人民币贷款与相应的非人民币资产相匹配，并安排适当水平的对冲工具。
均衡配比
远洋集团营业额的构成主要为物业开发、物业投资、物业管理及相关服务、其他房地产相关业务四项。
“南移西拓”和“城市深耕”战略，在这份报告中继续得以体现。
数据来源：企业中报
报告显示，远洋集团上半年营业额为234.12亿元，较2021年同期205.13亿元上升14%。营业构成方面，物业开发业务保持最大贡献，约占总营业额的79%。
上半年物业开发业务营业额为184.95亿元，较2021年同期169.56亿元上升约9%。交付可售楼面面积由2021年上半年112.6万平方米上升约28%至144.6万平方米。
不包括车位销售，2022年上半年平均入账销售价格下降至约每平方米14700元（2021年上半年：每平方米16700元），主要是由于2022年上半年有较多二线城市项目结转。
具体到各地区，来自北京、环渤海、华东、华南、华中及华西区域的物业开发收入占比分别为13%、36%、13%、10%、23%及5%。
既有战略路径下，远洋集团表示将继续维持均衡搭配的项目组合，减轻个别市场波动的风险及更有效使用资源，使集团得以专注发展未来重点项目。
上半年营业额变动最大的为其他房地产相关业务，由上年同期的21.76亿元增长52%至33.17亿元。对此，远洋集团解释称，该增长主要为建筑建造全产业链服务、数据地产及养老服务的收入贡献增加。
其次，物业管理及相关服务的营业额也取得了18%的较大幅度增长。据了解，该项业务涵盖物业管理及商业运营服务、社区增值服务及非业主增值服务，主要是由于报告期内在管建筑面积和在管项目的增加、向购物中心及写字楼业主提供商业运营服务的拓展，以及对物业工程服务及咨询服务的拓展。
来自物业投资的营业额增加3%至2.1亿元，与上年同期基本持平。至期末，远洋集团及合营企业和联营公司合共持有超过22个经营中投资物业。远洋表示，将继续对投资物业推进轻资产化战略，加强资金回笼。
收入增长的同时，销售成本也有一定幅度提升。报告期内，总销售成本增加至191.02亿元，上年同期这项数据为159.01亿元。
营收之外，从销售数据可以发现，价稳量跌或是以价换量，是市场的两种普遍现象。
上半年，远洋集团及合营企业和联营公司的协议销售总额为430.10亿元，较2021年同期523.7亿元下降约18%；销售楼面面积下降约10%至255.5万平方米（2021年上半年：283.43万平方米）。
不包括车位销售，平均销售价格下降约13%至每平方米18200元（2021年上半年：每平方米20800元），主要原因为2022年上半年推售的中高端项目较少。
上半年，远洋集团可售项目合共超过210个（2021年上半年：170个）。从地区分布来看，来自一二线城市的协议销售额占全体超过80%。
报告期内，北京区域、环渤海区域、华东区域、华南区域、华中及华西区域销售额占比分别为29%、18%、21%、17%、15%。
另据官方消息，远洋集团在北京、深圳、上海、天津、武汉、济南、西安、青岛等重点城市表现优异，在近10个城市跻入当地成交额TOP10，市场占有率位居前列。其中，深圳天和销售额38亿元，去化率100%；北京国誉万和城销售额近20亿元，居丰台区销售排行榜第一名；天津未来城位列天津市住宅成交额TOP10。
不少城市销售优异，土储也随之有所减少。截至期末，远洋集团及合营企业和联营公司的土地储备下降至4948.4万平方米（于2021年12月31日：5313.5万平方米），土地储备应占权益部分相应下降至2652.7万平方米（于2021年12月31日：2850.3万平方米）。
新增土地方面，1-6月，远洋集团及合营企业和联营公司购入5幅土地，总楼面面积及应占权益面积分别约为42.4万平方米及33.4万平方米；新购入土地均为住宅开发类项目，平均购买成本为每平方米约6000元。
于2022年6月30日，远洋集团土储聚焦一二线核心城市，二级开发土地储备近5000万平方米，分布在60余座城市。按可售总楼面面积计算，每平方米平均土地成本约为6700元（于2021年12月31日：6600元）。
形势应变
报告期内，远洋集团毛利为43.11亿元，较2021年同期下降7%；毛利率下降至约18%（2021年上半年：22%）。关于毛利率下降原因，远洋在中报指出，由于国内房地产市场环境短期不确定性增加，为降低经营风险，集团加快项目尾盘的出清。
事实上，尽管上半年各类调控政策与地方措施叠加，仍难扭转市场信心。数据表明，2022年上半年中国商品房销售额同比大幅减少28.9%，企业销售回款承受重压。
大概是为应对相关问题，4月及6月，远洋相继出售北京颐堤港一期、丽泽远洋锐中心项目股权，回笼资金逾80亿元。
报告期内，远洋集团又于境内外成功完成数次债券发行。
1月增发2亿美元绿色票据，2025年到期，票面利率2.7%；3月完成人民币20亿元PPN发行，3年期，票面利率5.32%；4月发行2亿美元绿色票据，3年期，票面利率3.8%；5月完成公司债回转售；6月成功签约境外银团贷款等。
据披露，上半年已偿付各类有息债务超过130亿元，及供应链ABS约66亿元，到期负债均全部兑付。2022上半年，远洋集团融资成本为5.07%，较去年同期上升3个基点，仍维持低位。
数据来源：企业中报
除普遍的现金流、债务压力之外，远洋集团半年度报告中多次提及了潜在的汇兑风险。甚至于在早前公布的盈警公告中，除分占合营企业溢利下跌、整体房地产市场低迷及新型冠状病毒疫情持续导致毛利率下跌等“常规”因素外，远洋也在期内亏损原因中提到人民币贬值造成的汇兑亏损。
截至期末，远洋集团现金资源总额（包括现金及现金等价物，以及受限制银行存款）共计196.42亿元。约74%（2021年末：89%）的现金资源为人民币，余下的主要为美元及港币；流动比率为1.71倍；连同尚未使用的授信额度约人民币2182.84亿元。
于2022年6月30日，远洋集团净借贷比率约105%，较上年度末的85%上升20个百分点。
对此，远洋称主要是由于今年上半年持续受到国内房地产市场低迷，整体销售额显着下降，行业融资环境严峻等极端因素叠加的影响，导致资金回笼速度仍然较慢，加上人民币兑美元贬值幅度较大，使净借贷比率短暂上升。
远洋表示，下半年，随着房地产宏观调控政策陆续松动，也将继续积极主动进行债务管理，改善净借贷比率，以维持集团有足够资金开展各类业务。
另据中报披露，于2022年6月30日，约63%的集团贷款为定息贷款。集团已执行若干利率管理，其中包括严密监控利率变动及获取若干利率掉期对冲工具。此外，约58%的贷款为人民币，余下贷款为其他货币，如美元及港币。
相应的，远洋集团仍将承受汇率波动的净货币风险。
由于非人民币货币贷款受汇率波动所影响，远洋表示将审慎使用非人民币货币贷款，并已订立若干远期合约以对冲未来年度的潜在汇兑损失。
鉴于潜在的人民币汇率波动，将继续考虑采取适当措施，包括将非人民币贷款与相应的非人民币资产相匹配，并安排适当水平的对冲工具。