协信地产上岸，800亿资产作价几何？创始人昔日涉华润案！

一直在寻求买家的重庆房企协信终于迎来了新的控股方。

4月16日，协信控股发布官方消息称，4月15日，协信地产与新加坡城市发展有限公司在上海合作签约仪式。根据协议，城市发展将正式成为协信地产的第一大股东。

而根据新交所4月15日发布的公告，城市发展以43.9亿元收购协信远创51.01%股权，成为协信远创最大单一股东。

此次交易完成后，协信远创创始人兼董事长吴旭的持股比例将从60%降低至29%；而原有股东绿地控股的持股比例也将从40%降低至19.99%。

官方消息并未公布交易金额和股份数量，不过，按照此前绿地入股时候的架构，吴旭控股为60%股份，绿地持股为40%。从现场签约照片来看，CDL是和协信地产控股进行签约。

其实，2019年5月15日，新加坡城市发展就对外公告将以股权和贷款方式投资55亿元收购协信远创约24％股权。但是，上述交易并没有在去年如期完成。

据官网资料显示，城市发展拥有超过55年在房地产开发、投资及管理经验，在世界各地建造超过43000间优质住宅，并在全球拥有410万平方英尺潜在可开发的多元化土地储备，其在伦敦的子公司千禧国敦酒店 (M&C)，是世界最大的酒店集团之一，在全世界多个核心城市拥有超过145家酒店，而城市发展的母公司则是新加坡最大企业财团之一的新加坡丰隆集团，创始人为郭芳枫。

对于此次收购，城市发展方面表示，“这是一项历史性的转型交易，交易预期在2020年完成。交易完成后，城市发展也将获得选购权，可在2022年行使，以同样的估值，再以7.7亿元再购入9%的股权，把持股比例增加至60.01%，实现独家掌控协信远创。”

01

协信这家曾经渝派房企的领头羊如今易主，或许也可以显示出中小房企的艰难处境。

2011年协信开始走出大本营重庆，先后进军成都、无锡市场,之后的几年时间，协信先后进入上海、苏州、无锡、成都、昆明、三亚、长沙等城市。

2015年协信开始转型产业地产。转年，协信便将总部搬到上海，其触角逐渐伸向特色小镇、不良资产重组、长租公寓等领域，在董事长吴旭的战略中，“去房地产”将是协信未来的发展方向。

协信远创作为协信集团的地产平台，除了住宅开发外，还重金布局产业地产和商业地产，旗下拥有产业地产板块启迪协信科技城集团、协信商业地产集团和天骄爱生活物业三大业务板块。

2019年年初，吴旭着手将旗下的启迪协信与协信远创合并，成立为协信地产，而在新三板上市的天骄爱生活也在2018年退市。

02

未能登陆资本市场和规模偏低一直是挡在协信发展前面的两座大山。

实际上，吴旭为了寻求上市也下了一番功夫，从2012年开始，协信就踏上了上市之路，但由于各种原因，上市屡屡受挫。

2017年7月4日，狮头股份第一大股东陈海昌将其持有的上市公司11.7%的权益全数转让给了协信远创，从而将后者送上了大股东的席位，此后经过多轮增持，协信的持股比例达25.27%，协信董事长吴旭成为了这家企业的实际控制人。

不过由于经营不善，狮头股份被戴上“*ST”。2018年，通过一系列的股权转移，*ST狮头的股东中已经不见了协信远创的身影，大部分股权转移到了吴旭控制下的上海远涪企业管理有限公司旗下。至今，协信通过借壳狮头股份的希望已非常渺茫。

无法打通资本市场让协信的规模迟迟上不去，2018年初，当时协信地产常务副总裁张泽林表示：“去地产化对财务的影响非常大，需要再熬一段时间，如果体量再大一点达到500亿元，30%的持有型物业，会比较舒服，这个阶段付出了发展速度不快的代价。”

可根据克而瑞数据显示，2019年其销售数据为192亿元，位列全国房企第104位。

另外，协信重点发力的产业地产和商业地产资金沉淀多，开发周期长使得协信近几年的现金流压力陡增。

一位前协信管理层表示：“协信的现金流一直很紧张，而且负债也很高，超过600亿，老板想法太多变，2014年算是最好的时候了，销售200多亿，之后就没有大的增长了。”

今年1月，协信集团旗下有机蔬菜品牌“多利农庄”还被曝出欠薪、欠贷事件，导致平台陷入瘫痪、员工无法正常工作。

3月9日，巨潮网公告称因兑付资金未及时到账，重庆协信远创实业有限公司（以下简称“协信远创”）旗下公司债“16协信03”、“16协信05”、“16协信06”和“16协信08”停牌1天。

根据债券半年报告显示，2019年上半年，协信远创实现营业收入38.15亿元，同比增长9.55%；净利润1.81亿元，同比增长77.44%。其中，房产销售收入为34.2亿元，占营收89.6%。

截至2019年6月末，协信远创总资产821.42亿元，总负债649.28亿元，净资产172.14亿元，资产负债率79.04%。

03

为缓解流动性危机，协信近几年也一直在出售资产。

2018

协信将持有的重庆大竹林项目大部分股权卖给了融创

2019

协信湖州项目出售给广东海伦堡

去年

协信一直在市场寻找投资方，阳光城等企业也曾浮现在大众面前

协信地产的危机早有迹象。

在2014年之前，协信地产一直在稳步扩张，2014年销量突破百亿，在当年所有房企中排在第48位，这是协信地产最后的高光时刻。

2014年是协信地产的转折。由于牵涉华润宋林案，吴旭被带走调查。当年虽然依靠刘爱明、魏开忠、王裕强“三人组”守住了重庆房企销售第一梯队的地位，但2014年末归来的吴旭并未重新梳理业务，最终“三人组”以不同理由离职，协信地产逐渐开始走下坡路。2015年，协信地产录得营收74.7亿，净利7.5亿，同比分别下降5.8%和39.47%。

危机之下，协信地产开始“变道”求生。

2015年，协信地产试图摆脱对住宅市场的依赖，拉上清华控股旗下的启迪控股，切入了产业地产领域，在重庆等地建立了20多个产业园，并相继布局了长租公寓、特色小镇、不良资产重组等业务。

“变道”后的协信地产曾短暂辉煌过一阵。不仅成功进入了中国产业地产十强，旗下的多利农庄也成为有机食品的头部玩家。

但很快房地产调控政策开始加大，核心城市限购、限售声音加强，房地产市场迎来竞争的下半场。根据协信地产川滇区域负责人之前的说法，“地产下半场，中国楼市将发生巨变，从拼规模到拼产品和资源整合能力是行业大趋势”。

而协信地产，就倒在了这场竞争的下半场。2016年11月，市场开始出现协信地产拟出售部分股权引入战投缓解资金压力的传言。2017年，协信地产40%的股权易主绿地控股。根据协信地产当时的说法，引入绿地是为了做大规模，尽快上市。

上市是协信地产创始人吴旭的一块“心病”。协信地产也为上市做好了准备，不仅按照“标配”将总部搬到了上海，而且定下时间表，最迟要在2020年上市。但协信地产的上市路总是差了临门一脚。

旗下物业平台天骄股份新三板摘牌后，吴旭一直想通过以物业公司借壳上市再装入地产板块的方式登陆资本市场。为此，吴旭瞄准了狮头股份，顺利成为第一大股东，希望借壳上市。但由于狮头股份的控股股东股权被司法冻结华润集团创始人，上市计划至今仍未成功。2018年，狮头股份因业绩不佳披星戴帽。2019年，狮头股份摘星带帽ST，但吴旭在狮头股份的话语权似乎在逐渐减少。最新一届的董事会选举中，大股东吴旭落选董事长。

迟迟无法登陆资本市场带来融资和规模的双重压力，去年底，协信地产板块将整体卖身阳光城的消息渐渐发酵。根据市场传言，协信系出售的项目包括地产开发、商业、物业、长租公寓等，阳光城或整体收购协信地产股权，除协信系持股外，还包括绿地的持股部分。不过，该收购传闻最终不了了之。

行业天花板见顶叠加疫情影响，从今年开始，协信地产的资金链危机愈发严重。

今年3月，胶州协信天骄云麓的项目被曝由于开发商需要用该项目回笼资金，已经半年未开工。

此外，协信地产旗下物业平台天骄爱生活也在被曝已经被万科物业入股，后者持股51%成为天骄爱生活的控股股东。但是这笔交易目前并未完成工商变更，万科和协信地产也并未透露具体细节。

几乎同一时期，协信地产旗下4只公司债停牌1天。据巨潮资讯网披露，被停牌的分别是“16协信03”、“16协信05”、“16协信06”和“16协信08”，债券余额共计26亿，其中，规模6.52亿的“16协信03”要在3月17日付息。正是这只债券的兑付资金未及时到账，造成了协信地产旗下4只债券被停牌。

很显然，在拉来CDL前，协信地产的危象已经无法掩盖。谁能来收拾协信地产的烂摊子？又成为了新的谜题。

04

钟情重庆的丰隆，败了又来。

丰隆此前已经和协信有所合作。

2019年5月《联合早报》报道，称CDL将以股权和贷款方式投资55亿元人民币收购协信远创约24%股权，并成为第二大股东，CDL的母公司就是新加坡丰隆集团。

而在更早之前，丰隆集团就已经和重庆渊源颇深。

丰隆集团在2010年取得重庆鹅岭AB地块，打造鹅岭峯豪宅项目，项目邀请了全球建筑设计师摩西萨夫迪进行设计和项目打造。随后，还有渝中区翡翠都会项目。

不过，单价太高，户型太大，周边老旧小区多，鹅岭峯销售并不见好。

2017年，水土不服的丰隆集团将两个项目股权卖给万科。

值得注意的是，在新加坡丰隆集团折戟重庆之时，郭令明（郭益智父亲）堂兄郭令灿的马来西亚丰隆集团在2016年11月份，凭借重庆十八梯项目进入重庆房地产市场，该项目或将打造重庆“宽窄巷子”。

丰隆集团为郭芳枫所创立。1941年他开办了一家叫“丰隆”的小商店，专做建材、五金、油漆、采胶器材等生意。二战结束后极有预见性的囤积了大量五金建材并高价抛售，“丰隆”商店发展起来。

随后，郭芳枫察觉到新加坡房地产业的巨大潜力，低价收购大量地皮再以翻几番的价格卖出，丰隆急剧扩大。70年代，郭芳枫带领丰隆公司进驻金融市场。

1995年，郭芳枫去世，长子郭令明成为家族第二代掌门人。

2007年，丰隆集团将扩张的目光瞄准了中国，2010年8月，成立城市发展(中国)有限公司，负责在整个中国区域的房地产发展及投资业务，在重庆、上海和苏州都设有分公司。随后的2012年，丰隆集团大中华区总部选址成都。

郭令明的儿子郭益智自2006年起，在丰隆集团间接持股的上市公司担任要职，2016年开始担任新加坡城市发展集团执行长及城市发展中国主席。

曾经折戟重庆的丰隆集团此番试图靠着吞并协信来获得中国规模化发展机会，按照协信2018年数据显示

截至2018年底，公司项目总可售面积合计1901.06万平方米，已售面积849.89万平方米，待售面积1051.17万平方米

协信覆盖环渤海、长三角、珠三角、成渝版块经济核心区域等20多个城市，管理资产规模超过2000亿。其旗下有金融平台、不动产平台以及科技投资平台，其中于不动产领域，开发面积逾1700万平方米华润集团创始人，累计开发房地产项目70余个，战略土地储备逾1400万平方米。

这对于急着开拓中国市场的丰隆来说，吸引力巨大。

来源 | 界面新闻、大摩地产、海纳财经

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