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◎来源丨温州房哥

◎文/编丨房哥团队

今年2月，温州市区三区 （不含洞头、海经区）二手房数据公布，成交 约2080套，成交量创下2020年9月以来、18个月的新高。

▲数据来源：温州市房地产市场信息交易网，或有误差，以实际为准

那么，二手房回暖是否和学区房交易息息相关呢？

来自21世纪不动产温州研究中心的数据显示，21世纪不动产温州区域市区三区旗下门店今年2月学区房（仅统计六中、南浦实验、二中、十二中、蒲小和建小总校）成交量占比达到约 29.17%，与学区房成交量旺盛的2021年占比 （29%）相当。

时间

学区房成交占比（%）

2020年

19

2021年

29

2022年

27

2023年1月

26

2023年2月

29

△学区房仅统计六中、南浦、二中、十二中、蒲小和建小总校施教区内房源。数据有误差，亦与旗下门店分布等情况相关。

也就是说，传统的头部学区房交易占据21世纪不动产二手房 成交量近3成。如果单看鹿城区，占比将更大。

为此，我们向资深经纪人打探了下情况，果不其然，头部学区学区房都有不同程度回暖。

就以温州市实验中学 （俗称“六中”）学区房管窥，2月六中学区房 成交量飙升！据不完全统计，2月六中学区房成交超160套：

月份

成交套数（套）

2022年5月

52

2022年6月

44

2022年7月

50+

2022年8月

61

2022年9月

46

2022年10月

80

2022年11月

86

2022年12月

75

2023年1月

77

2023年2月

160+

成交量飙升，价格上又有什么变化呢？

房探从资深中介处了解到：

A

成交价微涨

尽管成交量大致超160套，但成交价格仅为微涨。与去年底相比，六中学区房成交价涨了20万元左右（不同面积段价格区间见下文），但与去年同期相比依然降了20万元左右；

B

挂牌量平稳

与往年相比，挂牌量保持平稳，大致有500-600套待售；

C

购房群体

近期购房的多为家中适龄儿童有读书刚性需求的，以三年级左右购买小面积或明后年读初中购买60方以上房源为主。

▲温州市实验中学总校

再来看看不同面积段成交区间价变化：

房屋类型

21.3多数房源成交区间价

21.5多数房源成交区间价

21.9多数房源成交区间价

21.11多数房源成交区间价

23.2多数房源成交区间价

大面积电梯房

400万起

388万起 （2024年可入学）

375万起

340万 （2025年可入学）

360-580

小面积电梯房

300万起

290万起

265万起

245万起 （欣翔大厦，55平）

260-320

落地房60㎡以上

300万以上

（近期无房）

285万起 （2025年可入学）

295万起 （2024年可入学）

290-400

落地房50多㎡

260-270万

240起 （2024年可入学）

220万起

222-235万 （三官殿巷以南），

200-228万 （三官殿巷以北）

225-260

落地房40多㎡

255-265万

232万起

210万起

210-230万 （以南），198-215万 （以北）

落地房30多㎡

240-260万

215万起

198万起

200-225万 （以南），192-205万 （以北）

215-240

落地房20多㎡

220万起

190万起

175万起

168-186万

195-220

▲数据来源：资深中介。或有误差，以实际为准，不代表市场整体。

单六中及广小六中学区房成交案例

百里东路，35方，233万；

广场路，21方，230万；

百里东路38方，230万；

倪衙巷，41方，235万；

安平坊，37方，232.5万；

公安路，55方，255万；

城西街，64方，小学2024年可入学，初中2025年可入学，438万；

百榕大厦，45方，325万；

百榕大厦，50平，331万；

安平大厦，51方，265万；

百榕大厦，63方，2024年可入学，400万；

欣翔大厦，63方，380万；

欣翔大厦，64方，400万；

新世界广场，126方，570万。

与之相似的，还有南浦实验学区房……

南浦实验学区房成交情况

▲南浦实验中学春晖路校区。图据官网

月成交量上升

近期交易活跃，2月份片区成交有100多套，与往年正常年份差不多了；

市场挂牌700余套，挂牌量与去年相比有所上升；

成交价微涨

市场成交以60-75㎡为主，不占名额220万左右，占名额200万左右。45㎡左右房源，成交价格130万左右。

价格比去年底上涨了10万左右，相比去年2、3月份价格差别不大；去年11月份左右，30-40平方，成交价115万左右，目前价位已经涨至125万-130万，有些人甚至报140万左右也有；60-75平方，去年11月左右成交价在161万-185万左右的，现在要190-210万左右。侧面也说明房东心态已经由去年底的悲观转为乐观。

成交案例

献华组团6楼63方，161.5万；

瑞锦组团6楼78方，178万；

尊荣组团1楼67方，198万；

下吕浦三区书声组团3楼80平，207万；

下吕浦二区冬宁5楼121方；281万；

献华组团6楼94方，206万；

龙野组团2楼94方，206万；

下吕浦一区大鹏组团6楼49方，130万；

下吕浦7区凤凰组团5楼47房；135万。

总的来看，由于近一年多的二手房冷市，市场供应充足，因此尽管2月部分头部学区房成交量飙升，但价格只是微涨，依然是2022年年初水平。其次，购房者多为有刚性需求，较少有资产配置者入手。

不过，值得注意的是，无论是六中学区房，还是南浦实验学区房，据中介反馈，看房人数自打2月中旬开始已经显著下降。莫非和黄龙集新未来社区“学区房”大力度促销相关？

对此，资深中介认为，会有一定程度分流。但当前购买二手学区房的和黄龙学区房新盘的主流客群略有不同。六中学区房的多为即将上初中的，而购买黄龙的多为小学3年级以下，甚至幼儿园阶段入学尚早的。

那么后市走势如何？相信是大家最为关注的。对此，房探的看法是——

A

一看成交会不会继续放量。

去年房哥曾在文章中专门分析过， 影响市区学区房价格走势的关键指标是月成交量两个关键指标告诉你：跌了30%的头部学区房还有下降空间 》） ，指出 六中总校学区房每月大致需要成交80套—100套，市场才能维持均衡，低于这个量，市场继续下探；高于这个量，价格反弹。

近期的的市场成交量和价格走势，印证了这一规律。

所以未来市场如何走势，主要看成交放量是否会持续。

关于这一点， 我们从中介处了解到，2月下旬看房人数已经显著下降，我们初步判断：2月市场热度，很有可能是因为疫情结束后需求的报复性反弹，而 非供需的逆转。

当然，3月的成交数据也很关键，如果六中房源持续维持在100多套的水平，那么基本可以判断，市场将重拾升势。

B

二来，黄龙学区房新盘促销影响六中总校等学区房价格体系。

未来城壹号大力度促销，二手房价格降至2.3万多元/平方米，对学区房的价格体系有一定影响，毕竟学区房之间有着明显的互为替代效应，而且未来城壹号为新建商品房，也能自住。

C

长期来看，还是看总校和新校区之间优质教育资源的分配。

由于师资等顶尖优质教育资源的稀缺性，类似六中这样的头部学校总校和新校区有着明显的“跷跷板效应”。这在今年9月后将逐渐见分晓！

近期子女有读书需求的购房者、或者要出售的房东，要注意接下去二手房成交量，并结合相关数据做出决策。对此，我们也会保持关注。

致谢

文中部分学区房市场行情由以下中介提供，特表感谢：

广小六中：

南浦实验中学：

若您有更多关于上述学区的学区房疑问，可致电咨询。

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