曹德旺一语成谶?楼市陷入“买不起卖不掉”困局,房价走势清晰了
前不久,央行“大放水”,释放长期流动性1.2万亿,有不少专家解读认为,此举利好房地产市场,将助推年尾的楼市迎来“翘尾”行情。而其中最受惠的就是房地产开发商,不仅能解债务的燃眉之急,还有助于加快销售,拉动回款。更有不少房产中介“摇旗呐喊”道,楼市久旱逢甘霖,房价“复苏反弹”在望。
事实真的如此吗?楼市“翘尾”行情真的出现了吗?房价真的开始“复苏反弹”了吗?不急着下结论,我们先看看近期市场发生的4件重要消息:
第一、国家统计局发布11月份70城房价最新数据显示,11月全国70城新房价格环比下跌的城市有59个,二手房价格环比下跌的城市有63个。对比9、10月份的房价数据,不难发现,当前的楼市仍然在单边下行。尤其是新房市场,降温范围更扩大了:11月份70城房价下跌的比例高达84.2%,较8月份的28.5%,翻了近3倍。一句话,当前时期,降温依然是市场的主旋律,尤其是二三线城市,楼市“阴雨天气”短期难以逆转;
第二、近期多地爆出开发商大幅度降价卖房,但结果都不太理想,进一步坐实了“当前时期,购房者消费意愿低,持币观望情绪浓厚”的事实。河南新郑正荣某项目,直接祭出“买一套送一套”促销大招:买一套总价130万的现房叠墅,直接赠送一套82㎡高层。据悉,该项目高层精装房价格已经由最初开盘时的近万元一平,降低到了不足5000元/平,“腰斩”式降价;豫北某三线城市某盘,对外宣称“5折卖房”,不仅遭到老业主举报,而且有关部门还对其进行了约谈;甘肃天水某楼盘,同样是大幅降价卖房,也被网民举报是“恶意降价”,随后该地住建局就对相关开发商进行了约谈,并关闭了该项目的商品房销售网签备案系统,暂停该项目所有商品房销售……
事实上,近期,安徽、河南、山东、河北、山西、重庆等省市很多楼盘都在以“工抵房”之名打折销售,有的房源前后仅三四个月时间,就打六折、七折降价销售,购房者首付尾款尚未凑齐,就发现自己购买的房子已经贬值了三四十万。关键是,当有人举报到相关单位时,得到的回复是“开发商降价卖房属于正常的收场行为”;
第三、开发商大幅降价卖房,但房子依然难卖。根据克而瑞的数据,今年9-11月份,百强房企销售业绩下滑近4成。其中11月份,百强房企中有超过一半同比降幅大于30%,包括绝大部分TOP30房企在内,有近9成企业单月业绩不及上半年月均水平。其中不乏融创、世贸、绿地、中南置地等排名前20强的房企,11月单月降幅均超过了40%。
第四,受融资政策收紧,房企偿债高峰期以及销售行情惨淡等影响,今年8月以来,土地市场也迎来了大降温,尤其是9、10两个月,很多城市不仅卖地收入大减,而且还罕见出现了流拍率超过50%的情况——这是过去7年都不曾出现过的。此外,被很多专家称赞是“房价永涨”、“土地稀缺”的四大一线城市,土地也同样面临“卖不掉”的窘境,这逼得很多城市在第三轮集中供地时,不得不放宽了拍地规则。即便如此,11月份土地市场仍然延续了降温态势——溢价率指标再度走低,仅为3.2%
基于此,专家陆俊直言,很多人预测的楼市“翘尾”行情并不会出现。不仅如此,该专家还直言指出,由于房地产具有很强的周期性,目前市场已经处于“降温通道”,则这种降温趋势至少会持续到明年上半年。此外,社科院的预测也证实了该说法:12月14日,社科院发布《中国住房发展报告(2021-2022)》指出,明年住房市场将先降后升,从同比看,今年四季度会继续降温,明年一季度降幅将达到最大,随后降幅逐步减小,主要指标有望在明年第四季度转正。但整体而言,2022年的楼市出现持续震荡、大幅下跌的概率较小。
此外,在房产专家刘德可看来,当前的楼市已经陷入了“买不起卖不掉”的困局,而且这种困局早在2年前曹德旺就曾有先见之明。换句话说,当前楼市的困局,早就被曹德旺一语成谶了——2019年底在接受新浪财经记者采访时,曹德旺就曾直言不讳指出,经历过去十几年的不间断上涨,很多城市的房价都不是普通人所能承受得了的,未来房地产会变成有钱人之间的游戏,即有钱人、有房的人互相接盘,普通工薪阶层购房者几乎很难接盘,因为买不起。不仅如此,曹德旺还认为,目前全国房屋已经到了供大于求的程度,未来会有不少开发商的房子会卖不掉,遭遇销售困境,更有甚者会陷入债务危机,破产出局。
2020年,曹德旺再次接受记者采访,这一次他对房地产的评价,更加让人浮想联翩,“房地产对实体制造业形成了挤压,不该再被高高捧起了。未来房价上涨已经失去支撑,拥有多余房产的人,应该抓紧时间脱手,否则可能租不出、卖不掉。”
为什么说,当前房地产市场发生的一切,曹德旺一语成谶了?我们接下来从三个方面进行分析,首先,虽然近两个月全国新房销售均价出现了小幅下滑,由今年一季度末的最高点10720元/平,降低到了11月份的9967元/平,但全国百城平均价格仍然高达16183元/平。对于数以亿计的普通工薪家庭来说,这无异于“天价”,即使是以首付3成的形式贷款购买,普通人购买一套100平米房产的门槛也提高到了50万,而2020年城镇居民人均可支配收入近4万元,人均年结余资金不足1.2万元,这意味着凑够这50万首付款,一个普通的工薪家庭,至少要13.8年。
此外,今年4月份,诸葛找房公布的全国百强房价收入比平均数值为13.2,这一数值也远远超过了国际3.0-6.0的标准,这恰恰也证实了我国房价“严重偏高”的事实。
有人可能会说,既然大城市买不起,为什么不去小城市买,鹤岗、玉门、乳山、鸡西、阜新等几万块钱就能买一套房?我们认为这样说就有点抬杠:首先,抛开房价高低不说,这类城市都属于“收缩型”城市,产业、资源、人口等都在收缩,未来可能消失,这意味着连最基本的居住都很难保障;其次,买房虽然是为了自住,但很多人更希望房产能实现家庭资产的保值,这类城市显然达不到这个要求;再者,人往高处走,人才都往大城市聚集,这是所有国家都经历过的路径,根据国家长远战略规划,未来都市圈、城市群才是真正意义上会大力发展的区域,工作、生活、买房当然也要紧跟这个趋势。
其次,前文提到的,在严厉调控下,开发商销售遇阻,9-11月份,百强房企销售业绩下滑近4成,另外截止到目前,全国有接近400家房企宣布破产,这些都很好地验证了曹德旺“开发商房子卖不掉”、“破产出局”的说法。事实上,当前时期,不仅开发商销售困难,很多城市由于身处“降温通道”,叠加国人向来遵从“买涨不买跌”的思想,二手房也同样是降价也卖不掉——房价整体处于降价态势,买方掌握绝对的话语权,叠加金融政策收紧,房贷发放缓慢,部分城市甚至出现了二手房“停贷”,所以二手房成交量更是降到了低谷。虽然11月份,杭州、深圳、北京、广州、上海等地二手房成交量有小幅反弹,但仍然难改“二手房难卖”的事实;
曹德旺一语成谶,楼市陷入“卖不掉买不起”困局,是否意味着“房价失去支撑”?对此专家刘博认为,答案是肯定的。原因有两个:其一、稳楼市仍然是经济工作的重点,房地产是经济的压舱石,所以未来两年绝不允许房价出现大起大落。事实上,这也是央行、住建部、银保监等部门近期一再强调的;其二、楼市高库存基本面已经为未来两年的房价定下了“稳中微降”的基调——根据上海易居房地产研究院12月10日发布的《全国百城住宅库存报告》,截至11月,中国100个城市新建商品住宅库存总量为52110万平方米,创2016年8月份以来的最高值。
自此,未来两年的楼市走势也彻底清晰了,财经专家一句话总结:总体仍然会趋于平稳健康发展的态势,但城市间的分化会比较明显:对于有人口增量、有经济优势、有产业支撑的一线及强二线城市,经历小周期的“降温”后,市场仍然会陆续回暖,尤其是四大一线城市“北上广深”,政策底、市场底都已基本筑牢,明年三四季度,如果迎来政策大幅转向,尤其是信贷政策由紧偏松,房价仍然面临再次上涨的压力。但总体来说,不可能再出现2019年以及今年上半年那种,半年上涨15%以上的疯狂行情。
在东方证券首席经济学家邵宇看来,房地产虽然仍是非常重要的产业,但国家削减房地产的态度非常明确,这意味着未来不管是大城市还是中小城市,房地产都会加速回归居住属性,表现在房价上就是,全国绝大多数城市的80%以上的房产都会失去投资价值。一句话概括就是,虽然未来核心城区、核心房地产会有明显的保值功能,但是未来的增值空间会进一步压缩;
对于全国绝大多数三四线及更低级别的城市来说,未来两年房价下行的压力还是比较大的。近半年来,全国有22个城市(其中有20个是三四线城市)出台“限跌令”已经侧面说明了,这些城市房价下跌的压力很大,已经到了需要地方出面用政策进行“托底”的地步了。再加上,当前时期,全国绝大多数的三四线城市的新房库存又回到了2015年的水平,这决定了未来两年,这类城市的房价很难再次上涨。此外,过去这一轮支撑三四线城市房价“补涨”的重要因素棚改,也正在逐渐退场。毫无疑问,棚改的退场,对于三四线城市来说,也构成了利空。
房价走势清晰了,大中城市房价趋稳回暖,小城市依然面临下调压力,那么对于刚需来说,明年到底该怎么打算呢?要不要出手买房?我们认为同样需要分开来讨论:大中城市,尤其是四大一线城市及国家中心城市,市场已经明显降温了,对于刚需来说,现在是难得的购房窗口期。如果有需求,还是应该早打算,但记住一条,杠杆不要加得太高,要给自己留足后路。另外,同时要牢记,“房住不炒”的政策下,买房暴富的时代结束了,投机投资都不可取了;
“三无”三四线城市等,若非真正的刚需,没必要着急买房,现在进场无异于高位接盘,尤其是新房库存超过24个月的城市。那具体什么时候是买房时机呢?在专家刘平看来,明年三季度才比较合适。原因很简单,明年9、10月份是房企的还债高峰期,这必然会倒逼很多房企提前降价促销拉动回款,尤其是去化困难的三四线城市,开发商“以价换量”的积极性会更高。