什么才是好楼市，中国调控之都的一位房管局领导酒后真言
1
这个城市就是长沙。
起因是前几天，长沙的同学来我所在城市出差，晚上吃饭，结果同行中居然有个长沙房管局的某处长。
作为一个研究中国城市楼市的人，尤其是想探究政府调控规律和套路的自媒体创作者。
哪能放走这个机会。
趁着酒劲，和那哥儿们狠狠聊聊了半夜，了解了很多长沙调控的内情。
我才知道，长沙楼市，真的和我们想象的很不一样，长沙楼市调控，着我们想象的很不一样。
今天写出来，争取让大家通过我的文字，了解一个城市楼市调控者真实工作心态，了解一个城市楼市调控真正的关注点。
2
上凉菜的时候，我们聊了长沙房价和调控的问题。
长沙的调控真牛逼。
不信！
我先说个事，中国哪个城市能够近五年，新房房价年年涨，但是年年调控受表扬。
去年住建部发文《长沙市落实主体责任稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制》。
这是啥？
这就是中国楼市调控示范区的金子招牌，你就当中国楼市调控界的国际级三好生吧。
从此，住建部有了内部行规，凡是调控不到位的城市，房价上涨过快的城市。
除了住建部喝茶，还多了道流程，去长沙学习参观。
深圳、东莞，兄弟俩都去长沙取过经。
这些事实，很多人都知道。
然而很多人不知道的是，调控好孩子的长沙，五年来房价却一直没停涨。
不信，直接看图上数据。
2017——2018年中之前是猛涨。
2018年中之后是缓涨。
长沙梅溪一方，2018年初的价格还是9970元/㎡，清盘时的价格已经涨到了12000。
梅溪湖版块的梦想新天地，前年的房价还是12300元/㎡，今年已经逼近了14000。
实际上从2016年开始，长沙，大部分板块新房没有一年停止上涨。
就是去年一年。
洋湖从11500元/㎡，涨到13800元/㎡；
梅溪湖从9970元/㎡，涨到13500元/㎡；
滨江从11500元/㎡，涨到13400元/㎡；
金星北从9700元/㎡，涨到11000元/㎡；
开福北从10200元/㎡，涨到10800元/㎡；
省府红星从9970元/㎡，涨到11800元/㎡；
高铁会展从9970元/㎡，涨到10800元/㎡……
从房管局的备案数据来看，这四年左右，长沙每年涨幅大约在10%上下。
但，高不过13%，低不过8%，但是真的是年年涨。
年年涨，还年年受表扬，被参观，你不得不说，长沙，有点东西。
3
上热菜的时候，我们说到了恒大事件。
2021年11月19日，当恒大事件持续发酵，很多城市还没搞清怎么回事，想好怎么应对之时，长沙居然办到了这样一个奇迹——
长沙是全国率先实现恒大项目全面复工复产的省会城市，全城一共复工16个项目。
恒大的事，大家都应该知道。
很难办，对于每个城市都很难办，甚至住建部都感到很难办。
但是，但是，但是。
这样一个难办事，却是长沙这样一个普通省会先办到了。
长沙不是恒大总部所在地广东，不是重灾区住建部督导区域，也不是恒大公司优先照顾城市。
但是，就是凭长沙住建局的一己之力，凭长沙市政府的一己之力，居然，做——到——了。
按照那位长沙房管局老老兄的话来说，他们局做了五件事情（他就是主要经办人之一）。
第一、恒大问题一出，第一时间，对恒大项目开展审计，摸清家底（没等住建部下通知和要求）；
第二、对恒大项目印章进行集中管控，防止私自处置资产，为后续处置资产解决授权问题；
第三、在项目属地街道开设复工复产专户，后续该项目的监管资金和投入资金全部进行归集处理；
第四、组织业主代表见面会，组建微信群，业主相关疑问和项目工作进度在群内解答、通报，避免造成冲击恒大或者政府的群发事件。同时十六个项目设立16个专管领导，谁的项目出问题，问责谁。
第五、住建局统一责成恒大与总包方就关键数据、合同，履行达成共识，打款，督促施工方开工。
第六、持续督查，确保恒大项目不仅开工，还要持续监控，严防二次停工。
这个问题上，长沙住建局真的很优秀。
3
然后，我们又聊到了长沙11月土拍和市场库存和供需。
刚刚过去的2021年11月份，长沙进行了六次土拍，这个很普通。
然而，不普通的是，这六次土拍居然做到了一个2021城市土拍奇迹：
不管是地段好的，地段差的，无一流拍。
不管是地价高的，地价低的，无一流拍。
大家都知道，在2021年中国城市秋冬土拍，难的不是压溢价，而是不流拍。
但是，长沙11月份，全国楼市和土拍一片哀鸿遍野之时，一线城市也是流拍连连的情况下，却成功做到了零流拍。
请不要忘记，长沙不是全国的一线城市，长沙不是全国热点二线，长沙而且是全国最严的限价，限购城市，但是它却做到了很多城市做不到的土拍“低溢价，零流拍”。
然而，怎么理解这个现象呢？
2021年底，长沙楼市不热，甚至在全国的带动下还有更冷的趋势。
然而，和很多城市不同，长沙的“冷”，不是在城市严重供过于求所造成的冷。
而是通过人才引入的松与紧，开工证的审批，预售量的审批，土拍多少，土拍地块冷热以及舆论引导，形成的政府调控的市场之 “冷”。
但是，从供求状况来看，长沙却是全国少有的长期、持续，住宅供不应求的城市。
一个大长沙，整个库存区划周期大约在6.6个月。
其中二十个主要板块，只有两个偏南偏北的大托暮云板块和青竹湖板块有着供过于求的风险，但是对于主要市场冲击不大。
其他十八个板块从去化周期来看，均是严重供不应求（不足六个月）和供不应求（6到12个月）的状态。
这你就理解了，为什么长沙能够不流拍，因为开发商知道板块产品不够卖，一有货就能买。
为什么土拍溢价低，因为开发商知道板块市场冷，政府限价死，所以不愿意出更高的溢价。
这就达成了一个土拍和楼市热度的动态平衡和巧妙平衡。
套用那老兄的一句话来说，在这种供需状况下，长沙市场是听话的。
明年，长沙楼市热不热，是我们说了算，是市政府市长说了算，而不是市场说了算，更不是开发商说了算。
4
当然，我也问到了长沙楼市的一些问题。
比如，利润太薄，开发商做出产品，交房经常有问题。
比如北辰中央公园，交房出现了画出来的人工湖。
比如，利润太薄，开发商不愿意在长沙多拿地，不愿意搞精品。
然而，那个老兄就用几句话反驳了我：
在长沙做开发，企业的利润薄，我承认。
但是，第一，你的土地成本低，你能压住开发主要成本项，赚不赚钱要看你的成本管控能力。
第二，你的利润薄，但是我始终让市场处于供不应求状态，有房就能卖出去，保证你的回款速度。
而不像全国很多城市，市场热死的时候，土地成本高。
市场冷死的时候，销售彻底凉凉，彻底断了回款，一旦降价，老业主又来闹事。
可以说，在别的城市搞开发，是股票或者期货式开发，利润有高有低，不稳定。
不小心一个高价地能把公司压死，一个楼市下行期也能把公司压死。
在长沙搞开发，是基金式开发，利润低，但是稳定。
全市大部分板块是供不应求的市场，保证你的销售量，保证你的现金流，保证你能活。
而像现在这种全国市场，2021年，开发商应该更加喜欢像长沙式的“基金式开发”。
作为开发商，尤其是全国开发商，长沙市场你赚不了大钱。
但是，长沙永远是你们公司的可靠现金来源，凭这一点，你就永远不敢放弃长沙楼市。