购买公寓需更理性
天河区有公寓项目推出大面积的江景大平层单位。
市区公寓项目主要以小户型复式公寓为主。
近期海珠区有不少公寓项目扎堆亮相。
9月份广州商业公寓市场供应丰富，其中不乏分布在市中心海珠区的项目，另外，黄埔、南沙甚至天河，也有复式或者平层公寓供应。买还是不买公寓，需要根据家庭的实际需求来定，而且公寓再转让并不算太容易找到新买家。在目前的市场环境下，是否买入公寓需三思。
文/图 广州日报全媒体记者 陈白帆
成交结构向市中心偏移 海珠区成公寓市场热点
市中心迎来公寓产品
供应小高峰
近日，广州中原地产发布的商业报告显示，9月份广州商业公寓市场供应丰富。得益于近期若干新盘的上新推售，海珠区9月份的公寓成交量录得较大增幅，共成交306套。南沙区在9月份的表现也尚可，有388套的公寓网签量。番禺、增城两区公寓成交量分别为215套、208套，均以大盘项目的成交为主。黄埔区9月缺乏公寓活动推售，成交量较8月缩减约5成，为117套。其余区域的公寓成交平淡，不足百套。
记者发现，海珠区成为9月份以来的公寓市场热点区域，热销项目普遍具有价格优势，在地段或配套方面有较强竞争力。
合富研究院分析，由于目前市区公寓项目主要以小户型复式公寓为主，少量大平层单位，产品、地段同质化程度较高，区域内竞争仍颇为激烈。除了价格方面有所让利便于走量外，各大项目还积极发动全民营销/二手联动等渠道资源，并且在首付方式等方面有颇具吸引力举措。
不仅有小复式
还有大平层单位
记者发现，广州商业公寓市场供应相当活跃，仅海珠区板块，就有越秀地产与广百的首个合作项目越秀·天荟江湾、广州佳兆业中心、华新方圆333等项目开放或开售。天河区的珠光金融城壹号，除了小面积复式单位外，更有127~166平方米大平层单位推出。而同样位于天河区的臻溋·名铸，在近两个月更是陆续推出约324至532平方米的大平层单位。
有业内人士介绍，在多年之前，由于单价比纯住宅部分有明显优势，也有不少希望就近上班的，有自住需求的市民，购买海珠区保利天悦的公寓产品。
货量扎堆
去库存周期略上升
此前就有专业人士预期公寓市场成交结构会进一步向中心区域回流。合富辉煌商业地产副总经理邓育华女士表示，中心区域的就业和居住人口基本面更为扎实，真实的租赁需求较为旺盛。海珠区新公寓项目均颇受市场关注，从9月的以及国庆黄金周的成交量可以看到，该批项目依然保持活跃度，预计会对整个四季度的公寓成交量起到强有力的支撑。
不过公寓市场也面临同质化及货量扎堆的竞争格局。广州中原研究发展部的数据显示，截至8月末，广州公寓库存量基本维持在132万平方米，公寓市场去库存周期稳步下降至17.6个月。进入9月份后，由于有更多公寓产品供应，截至9月末，广州公寓库存量上升至145万平方米，公寓市场去库存周期上升至19.2个月。
【买家心声】
买公寓也是一种选择
当手里已经没有购买名额还有购房需求，买公寓也成为一种选择，但买不买公寓需要根据家庭的实际需求来决定。由于购房需求不同，记者采访市民时发现，买公寓的故事有喜有悲。
“我买公寓是为了腾出一个住宅的购买名额，又要让老人家来广州时有地方可以住。不过老人并不愿意离开我单独居住，所以这套公寓有点鸡肋了。”2年前，袁女士购买了海珠区江泰路一套二手公寓，她表示手上的公寓有点难处理。而在天河区购买了只有使用权公寓的邓女士更是后悔，“我买的是那种和村里共建的、只有租赁权的公寓，当时就是贪便宜。如果能租满40年也就是刚好收回本金，还不如放银行购买一些稳健的理财产品。”
公寓价格虽然比同片区的住宅要便宜不少，但再转让并不太容易找到新买家，还是有不少冲动买家后悔的案例。不过，打算买公寓的市民也不在少数。
家住老广纸片区的胡伯伯表示，等到他和太太不大走得动路时，可能会卖掉现在的楼梯楼，然后购买附近的小公寓，“如果公寓价格合理，物业管理比较好，对于想要有电梯公寓的老人家来说，换一个面积不是太大，又可以用明火的，我们觉得可以考虑”。
梁先生自己做生意，家庭条件相对较好，在今年年初购买了一套位于琶洲、能望到一线江景的大平层商业公寓，总价超过2500万元。梁先生表示，目前家庭的两个住宅购房名额已经用完，一套是在越秀区教育资源比较好的片区，方便小孩读书；另外一套是在荔湾老西关那边，给老人家居住。但他自己又很喜欢琶洲那边的开阔江景，在该地段目前没有合适一手住宅供应的情况下，这套江景大平层满足了家庭对改善居住条件方面的升级要求，“等装修完后，周末和假期带家人过来住，看着宽阔的江面，心情也会舒畅一些。”
【专家意见】
买公寓当谨慎 有需求先考虑市中心
近期海珠区、天河区以及黄埔区的好地段均有公寓产品推出，在中心区域公寓项目受到部分市民青睐是有原因的。智谷趋势楼市首席研究员黄怡分析，公寓的价格比同地段住宅更低，加上面积小，总价门槛被拉低。在选择公寓时，地段优势仍然是决定性的，其次就要看开发商的户型设计。总体来说，想买来用于出租的客户，偏爱小户型、Loft或双钥匙设计，而购买目的是为了自用的，则更喜欢宽敞大空间、实用格局。
不过，值得留意的是，公寓的功能更偏实用，长期看可以收租，自用可以快速解决当下问题，但未来的流动性、保值能力和住宅产品还是有差距。所以，如果要购买公寓产品，还是建议选择优质地段，特别是交通方便、人流密集的板块，易于出租。
现在市面上也不乏可用明火的平层公寓，强化了生活功能，更易于为市场接受。对家庭客户来说，比小复式更合适一些。不过，如果考虑未来还将置换住宅，市民在决定是否购买公寓前还是需要慎重。再加上公寓的水电费、物业费都会高于住宅，以及未来转手时交易税费会比较高，这些都需要买家在购买时心中有数。