智研瞻发布：《中国住房公积金供需预测与发展模式分析报告》

住房公积金行业定义

住房公积金制度是一项旨在保障居民住房权益的政策，代表了住房分配货币化的具体实施方式。这项制度规定，国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业以及城镇中的其他企业和各类事业单位，都需要与其在职员工一起，定期缴存一种作为长期住房资金储备的公积金。这笔储备金可以用于购房贷款，值得一提的是，通过公积金获得的贷款利率相较于商业贷款要低得多。

住房公积金行业分类

住房公积金的分类主要有两种，国管公积金和市管公积金。国管公积金是指中央国家机关及在京单位所使用的公积金，而市管公积金则是指北京市地方单位所使用的公积金。此外，还存在一种分类方式是省直公积金和市直公积金，这是其他省份所使用的分类方式。不同类型的公积金在管理单位、贷款政策等方面存在差异。例如，国管公积金的管理单位一般为中央国家机关、国企等，而市管公积金的管理单位则为北京市的地方国家机关和企事业单位。因此，了解你所在单位使用的是哪种类型的公积金，对于理解其特性和使用规则非常重要。

住房公积金行业发展历程

在1949年至1978年期间，住房问题严重，由政府建造的房子，建设资金来源于财政基金，职工福利品、近乎免费居住，维护成本紧缺。然而，此种计划投融资方式既无法支撑住房的基本再生产，也造成了城镇住房供需机制的扭曲。接下来是1978年至1991年的改革阶段，尽管进行了房改，但仍未解决根本问题。在1991年，由上海市长朱镕基主导的上海住房改革方案，成功抓住了改革的核心问题：即为职工的住房投资与消费寻找一个稳定、长期且经济的资金来源。通过借鉴新加坡的先进经验，该方案推出了住房公积金制度，并迅速被中央政府采纳，从此成为了全国性的政策并一直沿用至今。最后是1994年至现在的快速发展阶段。1994年7月《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》正式确立了住房公积金制度的全面推行。这一制度是在我国上世纪九十年代初的城镇住房制度改革中应运而生的，它充分体现了从基层试点到全面推广、从局部实践到全国普及的制度创新典范。在近三十年的发展历程中，住房公积金制度始终坚守着其初衷，功能定位清晰明确，制度框架也一直保持着相对的稳定性。

住房公积金行业上中下游

住房公积金的上游行业主要包括房地产开发商、建筑施工企业、建筑材料供应商等，这些行业为住房公积金提供了必要的房源和建设服务。而住房公积金下游应用行业则主要是住房购买、装修、租赁等，通过公积金贷款等方式，帮助职工解决住房问题。

我国住房公积金行业市场规模和增长率

《2021年全国住房公积金年度报告》指出，在2021年，我国住房公积金的缴存额达到了29156.87亿元，相比上一年度，实现了11.24%的增长。到该年度结束时，累计缴存公积金总额为224991.31亿元，而缴存余额为81882.14亿元，与上一年度末相比，分别实现了14.89%和12.10%的增长。同时，还有结余资金12942.48亿元。从过去数年的数据中我们可以发现，公积金缴存规模的增长与我国的经济发展总量增长基本保持一致。举个例子，从2013年至2019年，全国的公积金全年缴存额实现了从11526亿元到23710亿元的增长，年均增速为12.77%，这个增速比同期的GDP名义年均增速8.95%要高出近4个百分点。

《2022年全国住房公积金年度报告》显示，去年全国住房公积金系统运营顺畅，实缴人数近1.7亿人，新增543万人，显示缴存人数在稳步增长。全年住房公积金缴存额达到31935.05亿元，同比增长9.5%。同时，去年共发放了247.75万笔个人住房贷款，贷款总额为11841.85亿元。截至2022年底，个人住房贷款率达到了78.94%。

通过回顾近年来的数据，我们可以清晰地看到住房公积金缴存状况的变化以及提取用途的丰富性。以2021年为例，实际缴纳住房公积金的单位数量为416.09万个，实际缴纳的职工数量为16436.09万人，与前一年相比，分别实现了13.88%和7.23%的增长。在缴存额度方面，2021年的缴存总额达到了29156.87亿元，比上一年增长了11.24%。而在提取方面，该年度的提取总额为20316.13亿元，同比增长9.51%。不过值得一提的是，提取率在这一年里为69.68%，与上一年相比下降了1.10个百分点。

另外，公积金也在一定程度上支持了租赁住房和老旧小区改造。如在2020年，有1226.42万人提取了住房公积金用于租赁住房和1.51万人用于老旧小区改造。这些数据不仅反映了住房公积金在多元化用途方面的探索，也间接体现了一部分租房或需要进行房屋维修改造的家庭对住房公积金的需求。

截止到2022年8月，住房贷款的平均加权利率和首套公积金贷款的利率之间的差异已经连续两个季度减小。回顾历史，我们可以发现后者往往会跟随前者的变动而调整。从历次的调整情况来看，当个人住房贷款的平均加权利率持续下滑，与住房公积金贷款的基准利率的差异持续并迅速地减小的时间窗口（这也与历次地产调控的放宽周期相对应），公积金的基准利率通常会有所下调（例如在2011年12月至2012年5月期间以及2014年的第四季度）。就目前的这一轮情况来看，住房贷款的加权利率自从一季度开始就已经连续下滑，与公积金贷款的基准利率（5年以上）的差异先后降至224bp、137bp，已经到达了一个非常低的区间，因此，这次的下调也是符合历史规律的。

住房公积金行业政策

我国政府在住房公积金行业发展方面制定了众多的政策来提供支持。2022年5月20日，《关于实施住房公积金阶段性支持政策的通知》被发布。该通知强调了要根据不同地区的实际情况，采取针对性的措施，以促进住房公积金制度的公平和可持续发展。此外，许多地方政府也出台了相应的政策措施。例如，有71%的省市都推出了公积金相关的支持政策。这些政策主要集中在提高公积金贷款额度、降低公积金首付比例、允许公积金支付首付款、支持“商转公”贷款，以及提高租房提取公积金额度等方面。

住房公积金行业存在的问题

住房公积金的管理和运作涉及到多个部门，如住房和城乡建设部门、财政部门、人民银行等。各部门之间的信息沟通和协调不足，导致资金管理不透明，容易出现资金挪用、滥用等问题。此外，部分地区住房公积金管理中心的监管能力较弱，对资金的使用和管理难以做到有效监督。住房公积金的提取和使用受到严格的政策限制，如购房、租房、装修等条件要求较高，导致很多职工在需要时无法及时提取和使用公积金。此外，部分地区还存在提取手续繁琐、审批时间长等问题，进一步加剧了职工的住房压力。住房公积金贷款政策在一定程度上存在不合理之处，如贷款额度低、利率高、期限短等。这些问题导致很多职工在申请住房公积金贷款时面临困难，无法满足购房需求。同时，部分地区还存在贷款审批流程复杂、时间过长等问题，影响了职工的购房积极性。

此外，由于我国地域辽阔，各地区经济发展水平、房价水平、人口结构等方面存在较大差异，导致住房公积金政策的实施效果也呈现出明显的地区差异。一些经济发达地区的住房公积金制度运行较为顺畅，而一些经济欠发达地区则存在资金短缺、管理不善等问题。另外，住房公积金制度的受益对象主要是城镇职工，对于农村居民和非城镇户籍职工来说，他们无法享受到住房公积金的福利。这在一定程度上加大了城乡居民之间的住房差距，影响了社会公平性。

住房公积金行业发展前景预测

住房公积金行业作为住房保障体系的重要组成部分，其发展前景广阔。首先，随着中国经济的持续发展和城市化进程的加快，住房需求持续增长，尤其是对于中低收入群体的住房需求更为迫切。住房公积金制度的实施，有助于缓解这一矛盾，提高居民的住房水平。

其次，住房公积金行业正逐步实现数字化、智能化发展。随着互联网、大数据、人工智能等技术的应用，住房公积金行业将实现更高效、便捷的服务。例如，通过线上平台，用户可以随时随地查询公积金账户信息、办理业务，大大提高了办事效率。同时，智能化技术的应用也有助于提高住房公积金的风险防控能力，确保资金安全。

住房公积金行业正逐步拓展业务领域。除了传统的住房公积金缴存、贷款等业务外，越来越多的住房公积金管理中心开始探索开展住房租赁、共有产权房等新型业务，以满足不同群体的住房需求。这些业务的拓展将为住房公积金行业带来新的发展机遇。综上所述，住房公积金行业在政策支持、市场需求和技术发展的推动下，发展前景十分乐观。然而，也要看到住房公积金行业在发展过程中面临的挑战，如资金管理风险、服务质量提升等问题。因此，住房公积金行业需要不断创新和完善，以适应不断变化的市场环境，更好地服务于广大居民的住房需求。